为何很多大企业进入迷你仓行业后都以失败告终——专访中城自存仓董事长周建成博士

采访者：有哪些大企业进入了迷你仓行业？

周建成：进入迷你仓行业的大企业其实有很多了。万科很早就进入了，万科的迷你仓品牌是“万物仓”，折腾了好几年，最后退出了。还有京东，前几年也高调进入这个行业，京东的迷你仓品牌是“京小仓”，也经营了两三年了吧，在行业中没产生什么影响。还有新加坡的凯德置地也进入过迷你仓行业，它的迷你仓品牌是“趣存”，经营了好几年，没有实现像样的扩展，后来卖给华平基金了。还有国企中航和香港的迷你仓企业合资在上海开展迷你仓业务，品牌是中航存储易，近来也没有什么声音了，如此等等，不一而足。

采访者：万科的万物仓失败的原因是什么？

周建成：万科较早进入迷你仓行业，主要是在它自己开发或管理的小区里，利用地下室空间改建和经营迷你仓，主要服务本社区居民的储物需求。起先，他们发展非常迅猛，后来，也不能说失败了，总之是不发展这个业务了，这个业务从万科物业的业务版图中消失了。主要原因就是一个是否合规的问题，就是说，在住宅用地、住宅物业的地下室里能不能做仓库？仓库，无论是服务个人、家庭，还是企业，它都是仓储属性。因此，仓储服务应该是在仓储物业，即仓库或者厂房中进行，而仓库或者厂房的用地性质是工业用地、仓储物流用地。但是，万科是在住宅用地、住宅物业的地下室改建和经营仓储服务，显然会面临用地性质和房屋用途的不一致问题。如果，当初万科像中城自存仓一样，全部选择工业仓储用地上面建造的地上仓储设施或厂房，成规模成体系地建设和经营迷你仓，面向个人、家庭和企业提供存储服务，那么，他发展的根基就是健康的、合规的，也不至于半途而废。

采访者：京小仓没有发展起来的原因是什么？

京东宣布启动京小仓业务的第二天，我就写过两篇文章，分析京小仓根本不具备发展迷你仓业务的资源优势，必然会失败。现在大家在网上还能找到这两篇文章，一篇是《京东旗下“京小仓”上线，遭业内专家批评》，另一篇是《京东旗下“京小仓”上线，专家批评它“四六不靠”》。大家有兴趣，可以去读一下这些文章，我现在也认为当时的分析还是有道理的。后来的事实也验证了我的判断。京东的仓库，尤其是市区的仓库距离迷你仓的标准差的很远，它根本就没有开展迷你仓业务的仓储设施资源；同时，它的快递人员也距离迷你仓配套的搬运人员的专业技术要求相差很远。简单地说，我们配套搬运人员需要具备家具拆装、打包、搬运、仓储一站式服务能力，我们需要依维柯、4.2米货车、5.2米货车多种车型服务不同的存储需求。这哪里是骑着电动车跑腿的京东快递人员所能应付得了的。服务能力没有止境，要求很细、很高。专业的人做专业的事，吃得起苦，才能练就专业的本事。因此，我当时就说，京东根本不具备迷你仓经营的能力，这是实话，也是根本原因。

采访者：外资和港资迷你仓企业为何大多发展不顺利？

周建成：最先进入中国大陆地区迷你仓行业的是外国人，外国人对迷你仓行业比较了解，他们的国家迷你仓市场发展较好，他们是近水楼台先得月。我知道的外资迷你仓品牌有来自美国的、德国的、新加坡的等等。香港进入大陆的迷你仓品牌也有好几个了。总体来说，他们的发展并不顺利。美国人卡尔森的迷你仓企业经营转让给了别人，德国的和新加坡的迷你仓企业被美国华平基金收购，香港来的迷你仓品牌有的已经退出大陆市场，有的还在坚持，但数年没有什么扩展。归根溯源，是因为中国大陆地区的迷你仓需求和香港的、外国成熟市场的迷你仓需求天壤之别，拿国外或者香港的那一套营销和经营路数在中国大陆地区根本走不通。这已经被过去十几年的历史证明的了。中国大陆地区的迷你仓需求是偶发性的、引致性的、被动的需求，认识不到这一点，就不可能找到有小的营销和经营模式。

采访者：中城自存仓在中国迷你仓行业致胜之道有哪些？

中城自存仓始终坚持在工业仓储用地上的厂房或仓库用途的物业中建设和经营迷你仓业务。这是我们的显著特征，就上海来看，只有中城自存仓和华平迷你仓做到了这一点。未来，中国市场经济的发展将会越来越规范，合规是第一性的要求。不合规，就没有健康发展的根基。事实上，更为重要的是，中城自存仓坚持这条发展路径，常年累月锻炼起来了运营工业仓储用地上迷你仓的能力。而地下室迷你仓的经营者，因为他们经营的仓储设施与我们不同，选址也不同，客群也不同，多以，锻炼出来的能力与我们不同。随着市场越来越规范。以后，大家都得到工业仓储用地上的仓储设施中经营迷你仓业务。那个时候，我们常年累月积累起来的业务能力显然会帮助我们发展的更快更强。