公摊面积后天实施新规定 分摊原则更为明细

为进一步规范商品房销售面积计算及公用面积分摊的行为，保护买卖双方的合法权益，结合本市实际情况，市国土房管局颁布了[2002]1166号文件。2003年2月1日起有关公摊、销售面积的问题，便可按新规定执行。

据了解新规定包括以下主要内容：

会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋，不能作为公用建筑进行分摊。

房地产开发企业自营、自用、出租的房屋应当分摊公用建筑面积。

物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公或住宅的房屋。

为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。

每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。

按千分之六计算，分摊的全部物业管理用房面积不足一套或一间房屋建筑面积的，按该幢商品房设计的最小一套或一间房屋的建筑面积确认。

商品房买卖合同中，买卖双方对分摊的物业管理用房面积另有约定的，从其约定。

公用建筑面积分摊后，产权归摊得的业主所有。

房屋测绘部门，应依据商品房买卖合同所附公用建筑分摊部位对其分摊面积进行测量。在对商品房面积进行测量前，应先核实房地产开发企业在办理商品房预售许可证时提交的公用建筑分摊部位与商品房买卖合同所附公用建筑分摊部位是否一致，核实无误后再按有关规定据实测量。凡未竣工验收的房屋(含公用建筑分摊部位)不得进行测量。

对公用建筑分摊部位均应按部位实测实量。应分摊的公用建筑总面积，为各分摊的公用建筑部位的建筑面积之和。

购房人所购的房屋领取房屋所有权证后，其产权面积应从房地产开发企业持有房屋所有权证的产权面积中扣除，房地产开发企业的房屋所有权证变更登记手续，待销售的商品房产权证核发完毕后一并办理。

自2003年2月1日起，新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品现房项目、以及在本通知执行之前未在商品房买卖合同中列明公用建筑分摊部位，至项目申办房产登记时才提交公用建筑分摊部位的商品房项目均按本通知执行。

2003年2月1日以前，同一幢商品楼房(含结构相连的多幢房屋)已申领过商品房预售许可证的项目以及已经作为现房销售且买卖合同中已列明公用建筑分摊部位的项目，不适应本通知的规定。

-相关链接

●套内使用面积

是指一套住房内各使用空间的净面积，又称为地毯面积。这部分面积最为直观，购房者用简单的测量工具就可以算出，它包括卧室、起居室、厨房、餐厅、过厅、过道、卫生间、储藏室、壁柜(不含吊柜)、户内楼梯等使用空间的面积之和。

●套内墙体面积

是指一套住房内各使用空间周围墙体的面积，由共用墙和非共用墙两部分组成，也被称为结构面积。共用墙指商品房各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)。它所占面积的一半计入套内墙体面积，非公用墙指本套居室内自有的分隔各使用空间的墙体，它所占的面积全部计入套内墙体面积。可以看出，套内墙体面积应包括两部分。

●阳台建筑面积

是指一套住房阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。封闭阳台按全部面积计算，没有封闭的阳台按面积的一半计算。

●公摊面积

又称公用建筑面积或共有建筑面积，是指各房屋产权主共同占有或共同使用的建筑面积。这部分面积由于不能直观地看到，因此容易成为购房纠纷中的焦点所在，那么到底哪些面积可以公摊哪些又不允许公摊呢？

二类是售房单位自营、自用的房屋；

三类是多幢房屋服务的警卫室及物业管理用房。它虽然为建筑物本身服务，但与该建筑不相连的独立公用空间，比如独幢变电站、垃圾楼等，也不允许分摊到各户当中。

●使用率为套内使用面积与销售建筑面积的百分比(%)。使用率的高低直接显示所买面积的多少，高使用率的房子更容易受到购房者的青睐。通常合理的使用率在70%-80%之间，如果使用率高得超过一定限度，就要注意是否以牺牲居住品质作为代价，一味追求高使用率并不可取。

●实用率为套内建筑面积与销售建筑面积的百分比(%)。但它与使用率一样不是相关法规中要求必须精确的指标，只是房产销售的又一概念。用“实用率”计算出的面积，远远高于“使用率”计算出的实用面积，通常高出10%左右，购房时一定要将“两率”仔细区别，不要误认为高实用率的房子就会带来更多的使用面积。