买新房土地使用权只有30年 为何大幅缩水？

近年来，随着消费者越来越理性，加上存量房较多，土地使用权期限越来越受到市民关注。

南方日报记者 曾亮超 摄

近日，有市民报料称，买的一手新房，发现土地使用权只有30年。而据他了解，一般住宅土地使用年限是70年。为何如此大幅“缩水”？到期后怎么办？这些成了正在买房看房的市民热切关注的问题。

以前买房，很多人除了看价格、看地段、看户型、看配套，直接忽略了土地使用权年限。不过近年来，随着消费者越来越理性，加上存量房较多，土地使用权期限越来越受关注。

猫腻 许多住宅用地使用年限不同程度“缩水”

去年，陈先生以每平方米近5000元的价格在北江以南某楼盘买下一套三居室。但等他加入业主QQ群，才发现有人提出土地使用年限问题，明明自己买的是新房，其实是已经拥有十几年“地龄”的老盘。该楼盘的销售人员跟他解释，这种情况在各地楼市相当普遍，有的开发商从拿地到开发，周期从三五年到十年都很常见。

事实上，开发商坦言，在目前一手房的交易过程中，购房者对所购商品房的土地使用年限提出异议的很少。

“一般情况下，我们房子预售时会提供5证，其中会注明房子使用期限。不过，很少有看房者和购房者关注土地使用年限，也不问。即使偶尔有问的，我们会告诉他，按照政策，可以自动续期，大多数客户也不会深究。”新城一知名楼盘工作人员介绍。

据了解，很多购房者在买房时，更多的是关注售价、地理位置、配套等，关心的是房子的价值和增长空间。

“我以为所有的房子买下来都是70年的产权，所以去年买房的时候压根就没有问过关于土地使用年限的问题。”李小姐表示，她买房时更关注价格，而不怎么注意使用年限。

“毕竟房地产作为固定资产，它的投资属性不会因为产权年限的影响产生太多改变。”投资者老张对房地产产权缩水问题持乐观态度，按照现在的建筑物使用寿命和城市的更新速度来看，很可能不到70年，一栋建筑就会被重建。

不过，仍有不少业主忧心使用权“缩水”问题。“同样的价钱，当然希望买个年限长点的，况且到时候期满了怎么办呢？”陈先生担心。

究因 房产周期开发、闲置转卖等耽搁销售

据了解，根据相关规定，住宅的土地使用年限为70年，综合类土地使用年限多为50年。记者走访发现，部分楼盘或多或少都存在土地使用年限缩水等问题。如有的楼盘2000年左右开发，至今已经15年过去了，项目仍没未开发完毕。还有新城多个楼盘，因为土地转手几次才进入楼盘开发期，土地使用权限也只剩下30多年。

不过，据了解，土地使用权缩水表现最为明显的是早期一批住宅用地，其总共使用年限只有50年，这和早期政策有关。因为各种原因，有的推迟了10年才开发，有的项目大，持续开发了十多年，因此使用权可能只有30多年。

采访还了解到，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。或者是体量较大的楼盘还将分多期开发，等到项目的后期时，往往土地使用年限有不同程度“缩水”。

新城一开发商相关人员表示，“如果在开发过程中再遇到一些资金不到位，或者是相关证件未办理好等客观因素，开发周期还将继续延长。”因此，适当“缩水”属于正常现象。不过，他还表示，不排除另外一种情况。即在过去十年，房价飞涨，土地迅速增值，溢价高，一些所谓房企做起了土地买卖生意，即通过土地高溢价获利，而且风险小，有的土地甚至被转卖了很多次，在不断的转卖中耽搁了开发，从而缩短了使用期限。

■部门回应

使用权期限届满可续期

记者以购房者身份向清远市国土资源局咨询住宅土地使用权“缩水”问题，土地利用处一位工作人员介绍，产权从土地发证之日算起，缩水可能是由于开发商闲置、或转让、或因周期开发等原因造成。至于到期之后怎么办，该工作人表示，期满了可以续期，但具体如何执行目前仍没有明确的政策指示。如今清远还没有使用权到期的房子，不过这类房子使用权缩水的房子不是个案。

根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”至于续期是有偿还是无偿，《物权法》中并未明确规定。

■律师说法

相关法规暂存空白 或对购房者造成损失

花了70年的钱，却没买到70年的使用权，得知这样的情况后，购房者自然心里不舒服。对此，有律师认为，如果开发商在出售房屋时没有明示，开发商应该承担缩水责任。但是因为目前相关法律规定存在空白，土地使用年限与房价之间的关系并不明晰，购房者难以通过诉讼获得赔偿。

缩水最大的问题是，期限比原来短了，将来怎么办？按照《物权法》可以自动延期，但现在政策不清的是，这种自动延期交不交费。如果交费，费用交得又比较多的话，对购房者可能会造成一些经济上的损失。

■专家观点

可能影响二手房估值

资深地产运营师赵千河认为，目前土地使用年限到期的少，所以人们对此关注不高，“影响有多大，我认为应该在30年后，也就是关键在到期或者即将到期的那一段时间，那个时候也是人们最关注的时候。”

不过，一位二手房中介负责人表示，土地使用权对二手房影响可能明显。一是按揭贷款，使用年限只有20年，按揭期限也会缩短。二是如果业主打算卖房，但使用年限很低，房屋的估值也会受一定影响。

至于，一些人担心未来在房屋到期后可能会额外缴费，清远一房企负责人表示，实际上他们在购买土地时已经交了土地使用税，即使有也不会很多，否则到时候将所有压力转向业主，“我估计这也是许多购房者不关注使用年限的一个重要心理因素”。