一线城市土地价格高 蕴含风险

2015年以来，在一系列政策刺激之下，楼市也不断回暖。尤其是一线城市在楼市回暖的同时，土地市场更是火爆。

1月21日，上海出让闵行区马桥镇一幅地块，作为2016年首块纯宅地，该地块共吸引19家房企参与现场竞价，现场经过55轮举牌，最终被闽系房企禹洲地产以26.3亿斩获，溢价率189.2%，楼板价2.8972万元/平方米。

这是2015年以来一线城市土地市场火爆的一个缩影。上海易居房地产研究院近期发布的报告显示，2014年一线城市土地成交均价为7429元/平方米，2015年成交价不断攀升，全年土地成交均价涨至13745元/平方米，同比增幅高达85%。而如果扣除楼面价较低的广州，北京、上海、深圳的楼面价更高。

根据报告，从近六年一线城市土地成交走势看，2011和2012年土地成交在行业环境变化的影响下处于低位，2013年成交量回升，为近六年来最高位；2014年由于市场降温，成交量重新回落；2015年市场初步回暖，且受制于政府供地节奏的约束，成交量惯性下跌。在一线城市供地有限的情况下，土地价格也屡创新高。

泰禾集团董事长黄其森日前在接受《第一财经日报》等媒体采访时介绍，泰禾2013年和2014年总共拿地花了350亿，如果到2015年再去拿，可能要700亿。黄其森说，2015年泰禾在土地市场不像前两年那么激进了，因为很多地方地价跟前两年比翻了一番。

易居研究院的报告显示，2015年典型房企土地成交量略有下降，成交楼板价和成交总金额均上涨近四成，随着楼市进一步分化，房企更加集中于大中城市拿地，本身楼板价较高，加之竞争激烈，进一步推高了地价，高地价将导致高房价，预计2016年大城市房价仍将上涨。

该院预计，2016年土地平均购置价格增幅将进一步扩大，全年增长10%左右。主要原因包括：2015年房市进入复苏通道中，2016年地市也将进入升温通道；二是从成交结构上看，地价最高的一线城市土地供应有限，价格继续大涨。

尽管如此，目前一线城市的土地市场已蕴含不小的风险。中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》记者分析，2015年以前，尽管市场也出现很多地王，但当时的楼面价都没有超过周围在售房价，市场风险相对要小很多。但2015年以来，由于三四线实在太差，大量资金都进入到一二线。很多地块的楼面价已经超越了周边在售房价。

例如，上海闵行区马桥镇上述地块周边的在售楼盘有：绿地璀璨天城、万科公园大道等，均为两三房为主的刚需户型，均价在两三万左右。大多比该地块的楼面价低。

根据中原地产统计，在去年北京供应的49宗商品房住宅用地中，只有300万平方米是纯商品房住宅，其他面积均建设成为保障房等类型物业。而按照300万平米商品房住宅部分计算楼面价，实际北京2015年住宅用地平均楼面价已经高达3.8万左右。但同期，北京实际商品房目前成交均价只在3万左右，也就是说，按照当前地王的成本售价预期，房价在未来2年需要上涨100%以上。

张大伟说，一线城市虽然市场没有问题，但土地价格太高，已经蕴含着较大的风险。尤其是这种资金推动下的地价不冷静，会导致2016年下半年后出现一个泛豪宅化的趋势。“因为这些地王要到2016年下半年后才会开始入市，到时候房价要达到现在的一倍以上才能回本，这些问题到到时候都会爆发出来。”