上海房价为什么快速上涨 背后隐藏着什么

上海房价飙升，从驱动力结构看，改善、中高端和豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。

在过去的4个月里，生意人王元（化名）看遍了杨浦、虹口、闸北的小区盘，发现价格过一段时间就涨二三千元/平方米，“已经从3万（元/平方米）看到5万（元/平方米）了”；春节过后，张文刚出售其位于闵行区的3房单元，要换到虹口的学区房，三天之内，房子总价跳了5万。

相关数据显示，2015年上海1000万以上的豪宅共成交7844套，比2014年多卖4842套，比北京、深圳多卖了一倍以上；成交金额也达到1300亿元，同比增加143%，涨幅高于其他一线城市。

上海二手房市场亦然，共成交36万套，总计3046万平方米，较2014年大增113%，成交金额达到7678亿元，各项数据是一手住宅成交的2倍左右，金额则是一手住宅的1.6倍。与其他城市相比，二手房成交金额近乎是北京2倍，其成交面积套数也远超其他城市，二手房市场容量上海排在全国第一。2016年1月，上海房价同比涨1.24%，环比涨19.29%。

那么，上海房价为什么快速上涨？

表面上看，“快速上升的房价”才是改善、中高端、豪宅需求爆发的动力之源。因为房价上涨，有房群体的资产开始膨胀，净资产增多。“房价快升”对楼市需求产生两个效应：投资效应与首付门槛降低效应。

因为房价快涨，人们有小套换大套、低总价换高总价的强烈意愿，因为面积越大、总价越高，同等涨幅，房子增值越明显。

陈先生前两年买了一套300万元的房子（首付60万，按揭240万），两年后房价上涨了50%，那么房子总价是450万，卖掉之后，付掉240万银行贷款和契税之后，手头净现金200万元，此时他可以购买660万的中高端需求。如果房价不上涨，从60万到200万，如果靠积累的话，需要5-10年以上的时间。现在房价一上涨，从60万到200万，一步到位，原来用于积累首付的钱可以用来支付新的按揭。于是，上海商品住宅市场整体呈现这样一番景象：改善、中高端、豪宅需求一波紧接一波。

专业人士表示，上海房价的飙升，从驱动力结构看，改善、中高端和豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。一个解释是，此轮政策利好主要利好二套改善需求。但问题是，上海怎么突然涌现出不计其数的“壕”，买中高端和豪宅就像买白菜一样。这些人的钱到底从哪里来？

如今股市还很低迷，不可能对当前上海楼市起到支撑作用，所以可以排除股市。还有，上海经济基本面好，富人本来就比较多，其实也很难解释这个现象。如果经济基本面好、富人多是支撑楼市的主要驱动力的话，早几年中高端和豪宅就应该是主力了，不会等到现在。就近三年看，上海就业人群的整体工资薪酬也比较平稳，基本是前几年赚多少工资，今年也赚的差不多。

相关人士还表示，房价的不断上涨，买不起房的人更加买不起；有房的刚需群体开始跃升进入改善行列。所以最终的结果是，上海楼市的刚需驱动力越来越弱。

上海房价较快上涨的局面短期内能改变吗？

专业人士进一步指出，上海随着城市的快速发展，可供开发建设土地已经非常紧张，目前住宅用地已经在逐年减少，并且未来将长期持续、难以扭转，最终上海将像深圳一样从增量开发转向存量开发；近年上海对外来人口的吸引力在全国来说是遥遥领先的，这也是公认的事实，供少需多之下，房价自然上涨。

目前货币超发，股市风险大，实体经济不景气，好的投资渠道很少，加之房贷利率持续降低，所以上海楼市的资金面是非常充裕的，因此上海房价较快上涨的局面短期内难以改变。

不久前，上海市公开表示，上海楼市限购措施不会改变；供应结构上，今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上。

业内资深人士指出，这个规定对上海房地产市场未来的发展有非常重要的影响，优化住宅用地供应结构增加中小套型比例措施的出台，除了可以通过增加住宅供应套数来大大缓解供求矛盾，抑制房价过快上涨之外，还可以平抑地价的过快上涨，因为户型面积段的强制雷同，削弱了各开发商通过差异化竞争来提升售价的能力，相应地，地价也会受到抑制，从长远看，这也有利于房地产业的健康发展；至于提高商办物业的持有比例和年限，有利于促使开发商向运营商方向转型。

现阶段，上海楼市调控必须达到“促成交”和“控房价”双重目的。“促成交”是当前上海经济平稳发展的客观要求；“控房价”是上海保持经济活力和维护民生的内在要求。

但专业人士指出，如果每个区域（板块）整齐划一地按规定比例来提高中小户型供应，可能达不到“控房价”和“促成交”的目的，却可能引发两大不良后果：一是产生结构性的去化难问题；二是激化中高端、豪宅市场供需矛盾，引发新一轮价格飙升。

目前上海商品住宅的消化周期只有4个月，整体处于供不应求的状态；但局部仍有不少难去化的库存，主要问题还是户型面积、功能结构与当前市场相脱离。换个角度看，其实是该种产品的供应超过了市场需求。在开发商自由决定的情况下，不会产生系统性的结构性死库存。而如果整齐划一实行中小户型占比不低于60-70%的硬性规定，特别是在中高端和豪宅需求强烈的内环内和热点内中环板块，有可能产生结构性的库存问题——改善需求人群够不着，中高端和豪宅人群看不上。

激化中高端、豪宅市场的供需矛盾的结果，就是引发新一轮价格快升。上海楼市今非昔比，2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面积和金额分别占26.05%和45.68%，已是市场成交面积的第二主力和成交金额的第一绝对主力，绝对不能轻视。

根据新政，中心城区新增供应用地住宅中小户型配比不低于70%，这意味着中高端和豪宅的供应将大幅缩水。最终，原本可以在内外环之间得到满足的改善需求，被吸引到内环内和热点内中环板块；原本可以在内环内和热点内中环板块较好满足的中高端和豪宅，被严重挤压，得不到充分满足。长远下去，中高端和豪宅供不应求的矛盾被激化，中高端和豪宅房价将猛烈上涨。

如今的楼市下刚需买房需要的不仅仅是钱，更重要的是技巧。

1.了解银行对房贷的态度

大多数购房者对市场把握不是太精准，但是可以通过银行对贷款的态度来把握市场，一般来说，银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势;银行手紧，说明市场风险加大，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。

2.买跌不买涨

投资理念一般是“买跌不买涨”，虽然利润达不到最大化，但可以降低投资风险。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格，所以买房应该“买跌不买涨”。

3.买“预期”

购房要学会买“预期”，这样升值潜力比较大。政府的规划以及周边新建学校等是影响居住环境的因素。等到全部配套落实的时候，房价也肯定已经包含了这些附加值，房价肯定也是不会低的。如果规划明确，可早前下手，最好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确。

4.不必一步到位

很多人买房所谓的买不起其实是贪大求全。比如他手上的钱本可以买个60至70平方米的房子，但他非要买120平方米的房子……诸如此类，在条件不具备的时候，只能望房兴叹。因此，买房要多比多看，满足个人所需，量力支出，这样才是宜居幸福的居住理念。

5.计算养房成本

买房不是一次性消费，在计算成本时，物业费等也是综合考虑的必然要素。