觉醒：中国房地产当下的现状深思

一线城市的房价如果再这样疯涨下去，突然逆转的尾部风险爆发将是大概率事件，一个偶发性因素就可能造成恐慌性离场踩踏。

尼采有一句名言，疯狂对于个人来说是例外，对群体来说是常态。中国房地产当下的现状让人突然想起他的这句话。

春节以后，房地产加杠杆去库存的救市保卫战升级，地价房价狂飙，地王飞天。北京、南京等地出现“面粉贵过面包”，北京南五环拍出了5万元/平米的楼板价，南京奥体拍出了4万元/平米的楼板价。上海一套房子交易期短短几天房价就跳涨了100万，卖家坐地涨价，一处新开楼盘的352套千万级新房一天抢光。深圳房价直追香港。一线城市房价“末日疯狂”般的上涨让人想到了去年上半年的股市。

想当初，杠杆牛市进入癫狂状态，卖方分析师“站在牛头上”鼓励卖房炒股向万点进军，有人说台湾当年牛市指数涨了十几倍，我们现在才涨一倍多，还早得很，号召要“重仓赌国运”、满仓赢未来。鼓励融资炒股、卖房炒股。那真是一段短暂而美好的时光，买什么涨什么，人人都是股神。

本是该悄悄撤酒杯的，没想到各种力量还在继续“上酒”。 以深证综指为例，去年前5个月累计涨幅超过100%，市盈率达74.5倍，远超上证综指的24.6倍，更高于标普500指数的18.7倍市盈率。连监管层都警示，一些上市公司靠“讲故事”做市值管理，停牌编“热点题材”来“搞事”，所谓市值管理就是连手拉抬股价，市场结构性泡沫毋庸疑置。市场无节制地单边上涨，“全都醉了”，最终所有沉迷其中的人都付出了宿醉的巨大代价。

现在，一线城市的房价如果再这样疯涨下去，突然逆转的尾部风险爆发越来越是大概率事件，一个偶发性因素就可能造成恐慌性离场的踩踏事件。无论是股市，还是楼市，市场癫狂时，有人喜欢把市场过热上升到“国家牛市”高度，让市场绑架政府，让政府为市场背书，这更加危险。无论是当年的英国南海泡沫、法国密西西比泡沫和著名的郁金香泡沫，都曾是著名的“国家牛市”，最终的结果也是全民陷入投机狂潮，引爆金融风险和社会问题。

最近有券商研究人士的测算说，北京上海深圳三个城市20亿平米的存量住宅房，如假定按照目前大约5万/平米的均价，对应市值约为100万亿人民币，相当于半个美国或一个日本。日本在房地产泡沫加剧升腾的“尾部时刻”，1989年东京房价一年涨了60%，深圳过去一年间房价的惊人涨幅可以与当年的东京有得一拼了。当时，全日本都在疯癫中，人人都相信东京的房价“永不回头”，“是可以涨到天上去的”。然而呢？“然后就没有然后了。”

在日本泡沫发酵的年代，媒体谨慎使用“泡沫”这一词汇，政府、市场参与者、学界都强烈否认“经济泡沫化”。1989年新春前夕，野村证券甚至在各大报刊上刊登广告和软文，驳斥“日本地价股价过高论”是“固执于托夫勒天动说的陈词滥调”，强调“必须替换为哥白尼的地动说”，学者赌咒发誓说“东京的房价下跌，太阳会从西边出来”，因为“泡沫膨胀符合人们的愿望”，由于价格的上涨，多数人都是受益者。获得高薪的人都想在东京投资一套房，这样就等于有效地给家庭总资产买了保险。” 日本人捍卫东京的房价就像今天中国人拱卫北京上海深圳的房价一样，但泡沫破灭前是不会通知你。

经历了泡沫经济破灭后的日本经济，在复苏中超出了大多数国家的经验模式，即长期以房地产为单一动力源的经济增长繁荣衰竭之后，经济长期衰退而复苏无望，日本经济沦为廉价货币和房地产的牺牲品。日本内阁反省说，这真是值得铭记的政策失误，泡沫经济破灭的损失超过了二战战败的损失。

日本一位著名学者几年前在中国访问时，对比中日两国的房地产市场与金融风险的问题时警告过，以中国经济体量和房地产的规模而言，如果中国房地产出问题，其后果比当年的日本要恐怖得多。“这几天，我屡次听到这样一个说法‘不要担心，政府不会让房地产泡沫破！’当年日本人也是这样心怀侥幸地安慰自己的，现在看来，还有比这更让人担心的安慰吗？”不要迷信政府的力量，“因为它不可能把宇宙都包裹起来”。

所有泡沫的本质和归宿都是一样的，巨大的史诗般的泡沫最终都将破裂。泡沫破裂的一条重要经济法则是货币泛滥和杠杆失控带来的自我麻痹心理。房地产市场对金融体系紧密捆绑，供给端和需求端都具有高杠杆属性。

开发商只要25%的自有资本，如果加上带资建设等开发商占用建筑商和材料商的资，几乎有1：4的杠杆，在房价经过十多年N倍的上涨后，现在按揭首付降到20%，后端杠杆也不低。历史的教训警示我们，当泡沫根植于巨大的杠杆基础之上时，泡沫一旦破裂将给通过相关管道给整个系统带来毁灭性打击。

美国人次贷危机后反省说，在评估“本次与众不同”类型故事时，要从最广泛的视角来观察辨别。例如，如果一个人在2007年回望过去30年，会得出美国房价从未下跌的结论，但进入 2008年市场开始了瀑布式的恐慌性下跌，这一结论就被证伪。

没有永远上涨的市场，从更广泛的角度来看，“无论是查看美国更长期运行的经济数据，还是观察其他有着房价飙升并最终崩盘的市场，我们都将发现美国并没有任何地方与世界其他市场有什么不同，要认识到房价疯涨后迟早会下跌”。

当下中国房地产市场普遍的自利语境下，经常听到一种自我安慰、自我麻痹的声音说，中国和当年的日本、美国的情况都不一样，这是自欺欺人的。要相信历史，认识泡沫的本质。泡沫经济的本质是人性的贪婪、杠杆的失控、货币的疯狂和监管的缺位，每次循环往复的路径、过程和终极归宿也都一样，从来没有什么例外。

无论北京、上海还是深圳，人多地少人口密度会比东京高？历史是会不断重复，人们会多次踏进同一条河流。所有的泡沫都会破灭，所有的疯狂都将被恐慌所替代。人类历史上，从来没有哪一个“伟大的国家”是通过钢筋混凝土的堆积“做大做强房地产”来实现的，也不存在一个独特的中国模式可以归避基本的经济规律。

中国房地产市场，需要一个民族深刻的理性的觉醒。

分析师齐仲龙