温州事件发酵 土地使用期限到期该如何办

近日，温州市当地一部分市民正常买卖二手房后无法完成交易，原因是土地使用权到期了，如果要续期，必须再缴纳土地出让金，而这部分总额接近了房价总 额约1/3。虽然相关部门随即对此消息进行辟谣，但此事还是在社会各界引发热议和关注。据悉，温州事件已经并非个案，预计未来这类房源也会越来越多，业内人士普遍表示，需要尽快完善顶层设计，制定好相关政策和法规。

事件

事情缘于温州市民王先生买房经历，今年3月王先生买了一套二手房，过户时才发现房子的土地使用证只有20年，而且已经在3月4日过期了。当地政 府工作人员称：要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费大约要30万元，相当于房子总价的三分之一。虽然温州市国土局随后表示“收取几十万元出让金才能续期”是误读，但网上已经炸开了锅。

4月20日，据中国青年报报道，在浙江省温州市区横河北新村、水心、上陡门等社区，部分居民房屋的20年期限土地使用证从去年开始陆续到期。温 州市主城区20年期限土地使用证到2017年年底到期有600多宗，到2019年年底到期有1700多宗，主要集中在鹿城区、龙湾区、瓯海区等。

据报道，浙江省委、省政府要求妥善处理温州房屋土地使用证到期问题，同时，国土资源部正在研究方案，要求浙江方面抓紧处理。

答疑

最高年限70年，为何20年就到期

房屋所有权和土地使用权不同，房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。

我国的绝大部分住宅用地使用年限都是70年，距离到期还有四五十年，之所以目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，据新华社报道，目前来看主要有三类原因：

在政策范围内调整。上世纪90年代，温州市在土地出让政策开始执行时，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给终端消费者。

方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是50年时称，因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。

先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让上先试先行，出现了遗留问题。

除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”。土地使用时间是从土地 出让之时开始计算，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年时间，但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况；还有一些房地产项目规模较大， 分多期建设，持续开发十多年。

到期了怎么办

目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

不过，不少专家和法律界人士表示，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，对于 如何自动续期存在不确定性，目前来说难以操作。这是因为土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。

对此，业内人士的建议是，应当通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让如何续期 的实施细则，缓解公众焦虑。对于买房人来说，在相关政策明确前，建议大家在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。而如果你的房子“不慎”已经到期了，从理论上说，房子仍然属于个人，可以继续居住，但是如果涉及转让、抵押等方面，则需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

是否有到期先例

事实上，在全国范围内，土地使用权到期的现象，温州并非个案。

本世纪初，深圳市内多栋楼宇的部分物业土地使用权，已经达到20年期限，成为国内首批土地使 用权年限到期的案例。4月19日晚，深圳市出台方案，按有偿使用土地的原则延长使用年限，其中一种延长方式就是通过补交地价，在国家规定的最长土地使用年限减去已使用年限的剩余年期范围内约定年限期内，补交地价额度为相应用途公告基准地价的35%。

青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限，也只有20年或30年。公开资料显示，青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来，部分小区土地使用年限已到期。不过，青岛方面表示，目前并未对这些房源收取相关费用。

具体到北京，据相关部门权威人士介绍，北京国有建设用地使用权出让始于1992年6月，按照商业用地使用期限40年推算，十多年后，土地使用权到期现象也会出现。

国外土地产权的形式主要分为两种：永久产权和租借权。永久产权在购买一套别墅时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者；如购买的是公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1/N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。不过，一旦永久产权实现，房产税的征收就不可避免，其幅度一般会比较大。

京华时报记者潘秀林