“限涨令”引发多重猜想 详解南京楼市

从上周网上流出南京楼市新政内部文件，到本周一“调控红线”被坐实，2016版南京楼市“限涨令”已经引发多重猜想，昨天相关政策的解读版——南京市《关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》终于出台，10条细则再次引起业界震动。南京市物价局也终于发话了，之前引发“你猜我猜大家猜”的所谓“年化涨幅”就是指，以具体楼盘2016年年初批次成交均价为基准点，到2016年底的整体涨幅，并按季度分解控制涨幅，促进房价合理调整和房地产市场健康发展。

扬子晚报全媒体记者 石小磊 马祚波

十条意见

1、精准去库存，商办库存较多、去化周期较长的区域，允许调整土地用途、规划条件。

2、保持合理土地供应规模节奏，地块拍卖中保障房建设资金应与土地出让金首付款一并支付。

3、遏制房价过快上涨势头，对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目设置8%-12%的涨幅空间。

4、推进棚户区改造和保障性安居工程建设，鼓励选择货币化安置方式。

5、逐步构建租购并举住房制度，提高公租房等保障方式的覆盖率。

6、刚需集中区域，保持100平方米左右户型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程项目）50%的合理占比。

7、提升城市宜居性和配套建设监管水平。

8、鼓励和支持企业加快普通商品住宅上市节奏，增加有效供给。

9、构建南京房地产市场大数据分析工作机制，有效整合行业管理部门信息。

10、加强舆论引导。

名词解释

● “年化涨幅”

即按季度分解控制房价涨幅，如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。

● 分类调控

对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，不含180平方米以上及低密度住宅，按照价格区间分类指导：

申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；

每平方米2万-3万元的，年化涨幅不宜高于10%；

每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

● 基准价格

以2016年年初批次成交均价为基准点。今年已申报一次的，以该次均价为基准点；今年已申报数次的，综合测算出一个基准点；今年未申报的，以下一次申报批次均价为基准点。

● 执行周期

即以基准价格计算，2016年年度内的涨幅要控制在8%-12%之内。

● 打击捂盘涨价

领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。对捂盘惜售，欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。

“调控红线”这么理解

昨天下午，南京市物价局服务价格处处长王阳解释，年化涨幅8%-12%的控制周期就是指以具体楼盘2016年年初批次成交均价为基准点，到2016年底的整体涨幅。

举个例子，某楼盘今年只开过一次盘，2月份推了一批房源均价为35000元，那么新政要求即今年年底前最多涨35000×8%＝2800元。至于这个楼盘今年初的35000元与去年的均价相比涨了多少，不在调控范围内。

基准价格视情况而定

今年还没有开过盘的怎么算呢？王阳说，如果该楼盘接下来要推出一批房源，那么就以它接下来推的这一次，即今年首批次房源的成交均价作为基准价格。

而有些楼盘今年内可能已开过数次盘，是以第一次开盘还是最后一次开盘的价格作为基准价呢？王阳说，两种都不公平，因为这些楼盘事先也不知道政府要出调控政策。对这些楼盘物价部门将以数批次成交均价加权计算，并参考周边同类型同品质楼盘价格，定一个基准价，在这个基础上，年内涨幅不宜超过8%-12%。

“年化涨幅”是按季度分解控制涨幅

“年化”是个有些偏金融行业的专业词汇，很多人对此概念比较陌生。王阳解释，所谓“年化涨幅”即按季度分解控制涨幅，这样一说就好理解了，实际操作上与2014年“宁七条”有些类似。

王阳说，按季度分解控制房价是一个动态调整的过程，如果上一季度的涨幅过高了，将相应调整当季度的控制目标，以确保今年内的涨幅控制在8%-12%这个目标线，防止房价大起大落。

1、8%、10%、12%这三个幅度怎么确定？

【热点答疑】

——参照普通商品房利润率和市民接受度

“申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万—3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。”这三个幅度是怎么确定的呢？

王阳解释，在2007年之前南京曾实施“一房一价”政策时提出过一个概念，即普通商品房的合理利润率为8%，最高上浮5%，这次给这三个类型的商品房定一个指导涨幅，也是参照了普通商品房的利润率，并考虑了普通老百姓对平均涨幅的接受程度。

2、首次公布“调控红线”目的为何？

——告诉大家什么叫“合理涨幅”

楼市调控在南京不是第一次，但是明确公布“调控红线”还是第一次，分类指导也是第一次。王阳认为，明确地公布出“调控红线”操作性更强，也让社会公众包括房产商明白，什么样的涨幅叫作合理的涨幅。而分三个类别来调控，也是根据价格高低，越是高价楼盘的涨幅控制得越紧，目的是指导房价更加合理。

3 今年还没开过盘的会不会一次涨到天花板？

——首次申报不得明显高于周边价格

既然以今年第一次申报的成交均价为基准价，那么今年还没有开过盘的开发商岂不是做梦也要笑醒？王阳说，并非如此。今年没申报过的，首次申报也必须价格合理，虽然不追究与去年价格相比的涨幅，但也不能随便涨，要与周边同类型同品质楼盘价格相当，不能明显超出。

4、今年内涨幅已超红线的就不能涨了？

——不能这样理解，今年内已涨部分不累计

有的楼盘今年内已经申报过不止一次，年内的涨幅也早超过“红线”，是不是这些楼盘的房价年内已见顶？王阳说也不能这样理解，对这些楼盘，就会按上述加权计算方式再参考周边均价，由物价部门给它算个基准价。

5、上批是毛坯这批是精装也是同样的幅度？

——不是，毛坯与毛坯比，精装部分另算

近日网上有观点认为，一刀切的“红线”对品质好的楼盘是个打击。对此，王阳回应表示，同一小区，房源类型品质不同，并不是就死套百分比。比如第一批是毛坯房，下一批推出了精装房，那就用毛坯的价格来比较计算涨幅，精装修部分的价格由第三方评估。同样的道理，同一个小区，有的是小高层，有的是高层，价格也是有差异的。

那么，有开发商说，我上批推的是沿街的几幢，这一批是楼王，是不是该放点涨价空间。王阳说：“这个不管，类型一样的都一视同仁。”

6、不让涨价会不会导致开发商捂盘？

——物价局认为不会导致无房可售

“不是不让涨价，只是指导企业合理制定价格，将房价上涨控制在一个合理的空间。”王阳说，房产开发企业都有各自的销售目标和任务，而且也不是没有涨价空间，不会导致企业纷纷捂盘惜售，购房者无房可买。若真有开发商捂盘惜售，意图大幅涨价的，将不予申报，房管局也会对其进行处理。

不是“限价”，是指导企业合理定价

【物价局回应】

就在南京的楼市新政被炒得沸沸扬扬之际，上周省物价局召开了两次新闻发布会，相关负责人两次都表态我省各地楼市没有“限价”之说。这其中，到底谁对谁错，谁是谁非？有不少人提出此问。作为南京市物价局具体分管房地产价格的处室负责人，王阳昨日回应了这一问题，以下是回应的内容。

问：划出限涨红线，不是“限价”吗？

答：我们真不是“限价”，是对房地产开发企业的定价行为进行指导，指导其在合理的区间制定价格。文件里用的词是“不宜”，超过这个幅度就是定价过高。我们并不是不让企业涨价，而是希望企业合理定价。

问：这个合理的区间怎么认定？

答：要与周边同品质同类型房源价格相当，而且市场要接受。你申报3万，结果2.5万都卖不掉，那就是不合理。

问：河西某楼盘4.5万左右的高价被连夜抢空，这不说明市场接受了吗？

答：好多抢购的都是投资客，炒房的，这样的价格能说合理吗？我们说的合理，是与南京的居民收入水平相匹配，与南京这座城市发展定位相匹配，最终目的是为引导南京的房地产市场健康发展。

【三类楼盘如何算账】

楼盘的价格会怎样变化呢？下面举几个例子来说明。

第一类：今年只开过一次盘

昨晚开盘的河西中部项目宏图上水云锦房价从之前一次的37500元/㎡涨至45000元/㎡，这也是该楼盘今年内的唯一一次开盘。按照最新的“限涨令”，该项目价格超过30000元/㎡，涨幅空间为8%，因此宏图上水云锦今年的最高售价只能在48600元/㎡以内，涨幅为3600元/㎡。

值得一提的是，河西楼盘仁恒江湾城今年4月初推出了一批新房源，这也是今年的首次开盘，房价为45000元/㎡。由于这批房源的面积全部在220平方米以上，超过了180平方米，因此该楼盘将不受“限涨令”的限制。

第二类：今年内开过数次盘

江宁与麒麟等地有不少楼盘在今年内多次推盘，根据规定，将按照之前开盘的价格综合测算，不过具体尺度如何把握并未明确。

第三类：今年没开过盘

这一类楼盘还是比较多的，凡是没有推过新房源的项目，将根据年内新开的价格为基数，并根据“限涨令”设置涨幅。