探究房产泡沫始末 询问何时破裂

在好多年前，就有一系列的 “专家”们发声说，中国的收入与房价比例极低，存在严重的泡沫，随时有崩盘的危险，甚至有人预言2015年房价将会呈现断崖式下跌。虽然在过去的几年内， 许多城市的房价增长缓慢，甚至出现负增长，但是总体来看一线城市房价涨速依然较快，且在推动周边片区及二三线城市房价上涨，并没有出现专家们预言的崩盘论 和断崖式论。为什么？因为影响中国房价的因素非常的复杂和繁多，除了以上“专家”们说的收入与房价比之外，租金、人口等也是左右房价因素。

今天这篇文章，我们全面分析房产泡沫的形成原因、市场表现、破裂风险以及在房产投资过程中，避开房产泡沫的方法，只有了解这些你才能预知，你看中的房子是否值得买，是否值得投资，或者是该什么时候投资。

房产泡沫形成的原因

房产泡沫形成的原因，主要是炒作引发房价暴涨。所有房产开发商及投资者对房价继续增长看好，导致房价增长过快，与房租及收入水平背离太远。当房价上涨到一定 程度，收入及房租水平无法跟上时，则会上演跑得快游戏，大量投资人及房产开发商抛售，引发市场恐慌，导致房价快速下跌，引发泡沫破裂。总的来说，房产泡沫 的形成，有以下三个主要原因。

1、无视需求的大量库存。

在经济增长、资本炒作、成本上升、政策刺激等因素下，某地区的房价有可能出现稳定、快速上涨的情况。此时房地产开发商利润暴涨，信心膨胀，借用银行杠杆大量 开发楼盘，导致库存量严重超标，无法在短时间内消化完。这种无视需求的大量库存是非常危险的，将可能把一个企业拖垮，引发连锁反应，造成整个城市的房价下 跌。

2、无视价值的迅速暴涨。

当某一城市房价上涨时，周边甚至是与之无关的城市房价也被炒热，而周边城市并无相对应的配套设施、经济政策、人口基数等利好，纯粹的炒作，房价与当地收入水平、消费水平严重脱离，虽然短时间内价格上来了，但是这种暴涨必然无法持续和沉淀，最终只能是迅速回落。

3、房价与房租严重脱离。

房 子的价值直接体现就是房租。当房价炒作到与房租相差越远，说明这个城市的房产泡沫越大。最直观的比较就是，月供与房租之间的比例。以商业按揭贷款为例，如 果贷款30年所需的月供比房租低，那么说明这个城市不存在泡沫，通过收租的方式就可以解决月供问题。关于这个比例，我们会在下文以及下一篇文章详细介绍，欢迎关注我的微信：房产投资分析，精彩不要错过哦。

房产泡沫的特点

通过前面的分析我们知道，高房价并不代表泡沫，房产泡沫主要体现在以下几点

1、生活水平不高房价超高。

2、房租不高，买房月供很高。

3、房租没变，但是房价突然涨的很快。

4、城市人口不多，但是房子建的特别多（最危险！）

当发现有以上情况的时候，这个城市的房产就不能购买了。

房产泡沫什么时候破裂？

引发泡沫破裂的原因有多种，但是归根结底就是投资人无法通过收租的方式从房产中获得受益，或者其它原因导致大量投资人不得不出售房产，引起市场恐慌，发生连锁反应，使得房产价格不断下降导致泡沫破裂。最直接的原因无非有以下四点。

1、房价被过快炒作。房租远远落后房租涨幅，导致先投资者通过收租方式获得的受益比例远远不如直接卖房，引发大量前期投资人抛售获利，引起市场连锁反应，房价将跌到与房租合理比例的价位。

2、实体经济持续疲软，使得许多投资人抛售房产筹集资金，或者不看好房产后期涨势，抛售房产套利。这种情况下，最容易引起市场恐慌，导致大量投资人降价套现走人，透支市场需求，二手房降价拖累新房销售，开发商资金断链，引起房产相关行业的供需失衡，引发更严重的经济问题，一旦处理不好，就引发整个经济崩盘（二战就是这样引起的）。

3、国家政策、国际形势等原因导致地方经济巨变，大量资金从地方撤资，开发商逃跑，人口撤离，大量楼盘烂尾或卖不出去，鄂尔多斯就是个非常典型的例子，因为煤炭价格大幅下降以及鄂尔多斯煤炭存量减少，大量资金撤离，人员撤走，鄂尔多斯一夜沦为鬼城。

4、政府指导失误，对城市未来人口增量过度乐观，房产过度开发，规模太大，一旦开发商长时间无法收回投资，就可能集体出逃，楼盘烂尾。

对于个人投资者来说，我们获取的信息有限，资源有限，能力也有限，一旦投资失误，很有可能会大伤元气，所以我们要了解房产泡沫的始末。了解房产泡沫的特点、破裂的原因等，有利于我们判断该地房产是否值得投资。房产泡沫并不是固定的，它是随时在变的。