北漂回家买上房 二线城市房产市场持续火热

“虽然年薪有20多万，但要在北京买房还是非常困难，苏州正好有一个不错的工作机会，我们去年7月就搬过来了。”在北京奋斗6年后，张华(化名)和妻子最终选择了离开，今年5月初刚在苏州圆了买房梦。

事实上，张华还是买晚了。易居研究院智库中心提供的数据显示，苏州(不含昆山、太仓等县级市)今年1-4月份新建商品住宅成交均价为每平方米16969元，相比2015年全年上涨了28.91%。

国家统计局5月18日发布的4月70城市房价数据显示，二线城市全面取代一线城市，成为房价上涨先锋，甚至出现了房价上涨“四小龙”，分别是合肥、厦门、南京和未被列入统计的苏州。

与此同时，资金充足的房地产开发商已经开始抢滩二线城市，以苏州5月23、24日连续两天拍卖15幅地块的情况为例，其中多幅宅地实施了限价拍卖，最终两幅宅地因竞价太高流拍，而24日成交的11幅地块的平均溢价率达到了115%。

中原地产市场研究部的统计数据显示，今年以来苏州的土地成交额高达754.4亿元，同比涨幅高达860%。

土地出让首现“熔断”

华为虽然已经否认了迁出深圳的传闻，但也警示了不少地方政府，房价“一路狂奔”会逼走不少好企业，最终很可能是“捡了芝麻，丢了西瓜”。

不少地方政府已经认识到了一味追求土地财政的弊端。苏州23日、24日连续两天的土地出让就对多幅宅地实施了限价拍卖，最终使得两幅宅地因竞价过高流拍。

这一类似股市“熔断”的机制还是首次出现在土地出让过程中，虽然可以遏制地王的出现，但也有漏洞。“一旦某个房企有‘鱼死网破’的心态，就可以盲目加价，最后触碰红线，导致流拍。”一名房地产业内人士向第一财经记者表示。

比如，23日的41号地块拍卖进行到两分钟时，就出现了93轮竞价，最后因竞价超过红线未能成交。

24日的拍卖似乎更为理智。当天上午，经过27轮争夺，苏州工业园区中梁地产以总价8314万元竞得苏地2016-WG-29号地块，楼面价10549元/平方米，溢价率45.5%，成为第一块成功出让的“限价地”。

“和很多房企一样，我们的定位都是长三角，因此苏州成为我们的重要城市支点，在这块土地旁边，我们收购了一个项目，未来可以和这个土地一起联动开发，降低营销成本。”中梁地产新苏区域公司负责人杨坚南告诉第一财经记者。

此后，泰禾集团、天房发展等公司也纷纷抢下心宜地块。其中，苏地2016-WG-28号地块经过了2小时的拉锯战，最终被泰禾集团以30.99亿元收入囊中，楼面价16743元/平方米，溢价率高达118%。

“长三角的火爆基本还是改善型需求带来的，我们调研发现苏州有70%的客户有改善需求，未来的产业机构升级和人口导入都非常理想，因此我们在这里选择落地。”泰禾集团总裁助理兼上海公司总经理刘颖喆对第一财经记者表示。

刘颖喆表示，未来马太效应(强者愈强、弱者愈弱)还会继续，房企为了降低风险自然会选择核心城市，因此核心二线城市的土地价格会继续走高。

克而瑞房地产研究中心分析师朱一鸣表示，目前不少房企的资金面情况并不差。以上市的万科、保利、招商、绿地为例，一季报显示，四大房企目前手持现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元，可谓粮仓丰裕。

其他房企也在通过发公司债[-0.01%]等手段募集资金。以泰禾集团为例，其在今年5月17日发布了定向增发预案，拟募集资金不超过98亿元。

朱一鸣表示，上市房企的资金状况目前都颇为健康，这意味着即便有几块地的价格过高，也无关企业生死。更为重要的是，房企手上现金流充裕也迫使它们不得不拿地扩张。

“既然一线城市已经被政策压得死死的，那核心二线城市自然成了众矢之的。”上述业内人士表示。

二线城市地王频出

开发商转战二线城市必然助涨房价。今年春节后，抢房就不再是一线城市的独有景象了。

“我们有一个周六上午约好房东晚上看房，结果房东下午就说房价要涨10万，我们就只能放弃了。”张华告诉第一财经记者，春节后苏州的房子成了香饽饽，最终用150万左右的总价买了一套76平方米的两室一厅，“楼盘叫湖岸名家，现在的报价已经165万了。”

在苏州抢到房的并非张华一个人。“我在2015年4月购买了一套住宅，当时的单价是每平方米14000元，该楼盘最新一期的价格已经是26500元了，总的来说房价上涨我还是很开心的。”购房者李海(化名)在电话里告诉第一财经记者，“我在今年4月又在苏州买了一套房。”

最近，核心二线城市正不断上演张华和李海的故事，房产的增值不仅让买了房子的人喜出望外，也使房产商拿地的信心更足了。

中原地产研究部统计数据显示：以溢价率40%为界限区分地王(同时要求地块成交额超过5亿元)，2016年至今国内已经出现了152宗地王，而2015年全年只有95宗。

二线城市成为2016年地王出现最多的区域，且主要集中在南京、苏州、合肥、杭州等核心二线城市。

克而瑞的数据显示，4月份以来全国总价排名前十的地块平均溢价率高达106%，绝大多数地块溢价率都超过80%。其中又以南京最多，入榜地块多达6幅，地区热度可见一斑。不久前，葛洲坝[-1.86% 资金 研报]以110%的溢价率竞得河西中部G14地块，折合楼板价为每平方米4.5万元，时隔4个月后再度刷新南京地王纪录。

仲量联行研究部总经理周志锋表示，十多年的时间里已经历了数十轮调控，房价虽然有所波动，但总体看房地产市场基本并没有大幅下跌，反而节节攀升。多数人已经形成了这样的坚定预期：房价不会大跌。

更多的业内人士则预计，二线城市的火爆并未结束，即便有政策的收紧，也只是给房价增幅降降温。

“二线城市涨幅超过一线城市的最主要原因是政策因素。在3月份一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了一线城市的价格上涨，而且从限购、限贷政策看，二线城市目前的宽松程度也最大，所以导致在前4月资金宽松的情况下，市场十分活跃。”中原地产首席分析师张大伟告诉第一财经记者。

“苏州已经放大土地的规模并收紧预售备案价格，同时未来还可以引用银行政策进行调控，因此市场调节空间很大，预计市场可能出现高位调整。”杨坚南表示。