实行购租并举鼓励住房租赁消费

家居杂志编辑温明豪

昨天，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）对外公布。《意见》提出，保护承租人的合法权益，鼓励住房租赁消费，明确了税收等方面的扶持政策措施，例如“对个人出租住房所得，减半征收个人所得税”等。

就《意见》亮点，记者采访了清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授和中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强博士等专家。

□亮点1

实行购租并举培育发展住房租赁市场

《意见》指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。

“培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的一项重要举措，对建立购租并举的住房制度、解决城镇居民的住房问题，具有非常重要的现实意义。”刘洪玉认为。

住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，不少欧美国家居民家庭租房的比例超过30％，美国约有1/3的居民家庭租房住，德国居民家庭租房比例超过50％。解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。“但目前我国住房租赁市场发育不充分，城市居民家庭租房比例总体上不高，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。因此，培育和发展住房租赁市场，对于促进实现住有所居的目标意义重大。”柴强说。

“许多外来务工人员、新就业大学生收入不高，购房支付能力不足，主要靠租房解决住房问题。如果他们的住房问题得不到有效解决，无疑会影响城镇化发展质量。”刘洪玉指出，培育和发展住房租赁市场，让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，可以更好地解决城镇居民住房问题，提升城镇化质量。特别是随着中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的推进，会有数以亿计的农业转移人口在城市生活，解决其居住问题，让他们安居乐业，住房租赁市场无疑将发挥重要作用。

2015年底召开的中央经济工作会议指出，要推进公租房货币化，这意味着要求尽快培育和发展住房租赁市场。专家表示，只有住房租赁市场规范健康发展起来了，公租房保障对象才能在市场上有更多的选择余地，租到合适的住房。

□亮点2

2017年底之前符合条件者可免征增值税

为促进住房租赁市场发展，《意见》明确了税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施，多措并举，力度很大，这被认为是文件的突出亮点。

这些政策措施主要有：一是给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。二是提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。三是完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。四是支持租赁住房建设。将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模。同时，还要求各地制定支持住房租赁消费的优惠政策措施。

刘洪玉表示，这些政策措施将对住房租赁市场的发展起很大的推动作用，尤其是将促进专业化的住房租赁企业发展，取得一举多得的效果。“有了好的政策，关键在于落实。”按照《意见》要求，各地区将陆续研究出台具体的实施办法，落实工作责任，确保各项政策措施落到实处。

□亮点3

租赁合同期内房东无正当理由不得“赶人”

目前，承租人有时会遇到住房租赁期限短、常搬家，房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金，享受不到基本公共服务等问题。“要鼓励住房租赁消费，就要加大对承租人合法权益的保护力度，稳定租赁关系。”刘洪玉说。

《意见》在保护承租人合法权益方面，提出了四方面政策措施。一是明确出租人的义务。推行住房租赁合同示范文本，规范房屋出租行为。出租人提供的住房和室内设施要符合相关政策要求。在租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同。二是多渠道提供符合需求的房源。通过支持租赁住房建设等方式，提供更多居住条件好、管理水平高、租金价格稳定、能长期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服务。对于非本地户籍承租人，包括在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生等，按照《居住证暂行条例》等有关规定，经备案的住房租赁合同可作为具有稳定居所的证明，承租人可申领居住证，享受与当地户籍人口同等的义务教育、卫生等国家规定的基本公共服务。四是规范房地产中介行为。规范房屋租赁服务，提高中介机构的诚信水平和服务质量，严惩中介机构和从业人员的违法欺诈行为。

相关专家指出，从根本上说，要切实维护当事人特别是承租人的合法权益，解决承租人的后顾之忧，还是要推动相关立法，通过法律法规来明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。这也是德国等租赁市场比较发达的国家的经验。

□亮点4

加强信用管理联合惩戒严重失信主体

为加强住房租赁市场监管，《意见》明确了地方各级人民政府的责任：省级人民政府要加强工作指导，研究解决重点难点问题；城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责。“借鉴社会管理采取的‘网格化’管理模式，强调充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，加强住房租赁管理。《意见》还进一步明确了住房城乡建设部门、公安部门等相关部门的监管职责。”柴强说。

信用管理是加强行业管理的重要抓手。《意见》对此专门做出了规定，要求住房城乡建设部门完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。相信随着住房租赁信用管理体系的逐步建立健全，住房租赁市场将不断得到规范，行业中的害群之马将被清出市场，群众权益将得到切实维护。

“要充分发挥房地产中介行业组织的作用，加强行业自律管理。”柴强建议，房地产中介行业组织要制定完善行业执业规范和行为准则，规范会员执业行为，解决老百姓在租房过程中遇到的突出问题，保护消费者权益。

住房租赁市场如何发展

目标

《意见》明确，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

措施

《意见》从6个方面，提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。

1鼓励开发商开展租赁业务

培育市场供应主体。发展住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。

2落实用公积金付房租政策

鼓励住房租赁消费。完善住房租赁支持政策，保障承租人依法享受基本公共服务，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策。明确各方权利义务，保护承租人和出租人合法权益。

3推进公租房货币化

完善公共租赁住房。推进公租房货币化，提高公租房运营保障能力。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。