房价什么时候下跌？恐怕您还得继续等

所有人都在等待房价下跌，但除了个别被大家遗忘的城市房价有所下跌之外，大部分都在上涨，刚刚公布的5月份70个大中城市房价涨幅已经说明了一切。

房价到底什么时候下跌？也许我们能从以下几个规划中发现蛛丝马迹。

一、北京城六区总人口要减少30万人，北京总人口保持稳定。

二、上海的十三五人口规划显示，到2020年总人口要保持在2500万人以内，未来四年半人口增长空间不足85万人。

三、2015年底深圳总人口为1138万人，到2020年总人口不得超过1480万人。

四、广州的人口规划也显示，未来四年半的人口增长不超过200万人。

上面是北上广深四市的人口规划，四座城市都明确提出了人口增长空间。虽然他们都给未来人口增长留出了一定的空间，但除深圳之外，北京、上海、广 州这三座城市的人口调控已经进入实质阶段。《北京晨报》就公开报道了北京城六区人口疏解的成绩，有望实现城六区人口减少30万的目标。而上海2015年底 的人口普查结果显示，比上一年减少约11万人。

人口的变化和房价息息相关。从理论上来讲，只有人口增长出现大规模逆转才时，需求才会步入萎缩周期，而房价也会因为需求的减少而下跌。

深圳房价为什么能够暴涨？除了土地供应不足、货币宽松等原因之外，一个很重要的因素是深圳大规模的小产权房使得该市人口吸呐能力要远远大于北 京、上海和广州，从而使其人口密度也数倍于以上三座城市。这些小产权房出现有其历史原因，但它的现实意义是容纳了大量外来人口，也支撑了高房价。

房价上涨的幅度也和人口流入量相关，一线城市中，广州和杭州的房价是相对较低的，涨幅也相对较小，这和人口流入量长期偏低是有关系的，但杭州房价近来上涨幅度较大，受阿里和其他互联网企业的快速发展，人口正在加快流入。

与此同时，北京的房价暴涨，让监管层也开始思考人口和房价的关系。北京的人口压力是这四座城市中最大的。直到2015年北京的人口总量仍在快速增长，只是在今年控制人口才终于迈出实质性的一步。

北京的房价收入比已经让商品房成为富人们的“特供”商品，这背后是人口净流入的支撑效应。如果不扭转人口净流入的局面，控房价几乎不可能。

这段时间北京商品房市场“风声鹤唳”，又是“限购商住房”又是“商改住”。在笔者看来，这些“风声”的背后仍然是商品房市场对有效需求的敏感。人口的净流入是才会持续产生新的需求，才能支撑房价。

而北京城六区严控人口增长，表明监管层已经不再希望看到房价继续快速上涨，甚至希望房价跌一点。但对于几千万人口的特大城市来说，目前的人口流量尚不足以扭转房价上涨的走势。

所以期待房价走出下跌行情的人，恐怕还得继续等待了。