专家验房：墙面多处出现裂缝

验房档案

业主：梁女士

户型：118平方米三房一厅毛坯房

验房时间：2016年12月30日

天气情况：晴

验房得分

85分

综合点评

验房师表示，该套毛坯房的质量总体毛病不大，都是一些老生常谈的问题。譬如：空鼓、开裂。验房师指出，该套房空鼓面积较大，厨房、客厅、卧室、阳台、卫生间均有出现。其中部分空鼓是由于施工时泥沙比例不当引起的，属于施工方用材方面走的擦边球，这些房屋细节问题需要在交房之前向开发商反映，并要求他处理好。

特邀验房师：

范丽琴 刘天柱

1、问题

墙面、地面近10处空鼓

风险系数：★★★

问题分析：经检查后，该套房的开裂现象较多，厨房、客厅、阳台、卧室、卫生间的墙面均出现了不同程度的空鼓现象。验房师表示，该墙面出现了近10处空鼓，而 且分布在不同的位置。“部分空鼓处可以明显看到开发商修补过的痕迹，但仍存在空鼓现象。”验房师告诉业主，出现此类问题是水泥砂浆配比不对，偷工减料所致，其影响是日后贴砖，容易出现瓷砖脱落，如果只是刷漆也可能会出现裂缝。

整改建议：空鼓维修处理时，建议使用切割机沿着空鼓位置去除基层，不可使用蛮力，否则会影响到旁边的批灰层，造成二次空鼓。清除基层后需把原基层的灰尘杂物清理干净，挂网浇水淋湿后使用1:2.5水泥砂浆重新批灰找平。

验房依据：《建筑装饰装修工程质量查验规范》规定：墙面及天花工程抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘贴牢固，抹灰层应无脱层，空鼓。

2、问题

墙面多处出现裂缝

风险系数：★★★★

问题分析：验房师发现主卧和次卧的墙面均出现裂缝，有一面墙湿度过大，裂纹达5~20厘米不等，纹路虽不长但涉及面积较大。验房师告诉梁女士，墙面出现裂缝有两种可能性，一种是温度裂缝，另一种是由于空鼓造成的墙体开裂。经检测，这里的开裂属于后者。若不修复，后期铺贴瓷砖，或存在瓷砖脱落，或腻子开裂脱落的可能性，给装修带来诸多麻烦。

整改建议：全部打掉重新批灰。所以要及时通知开发商，尽快修补，清除开裂部分后，用1：2.5水泥砂浆找平至4毫米内。

验房依据：《建筑装饰装修工程质量查验规范》（GB50210-2010）5.2.5规定：面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹（空鼓面积不应大于400平方厘米，且每自然间不多于2处可不计）。

3、问题

下水管道缺少阻火圈

风险系数：★★

问题分析：“这边的新房排水管也没装阻火圈，这不仅不符合规范，也是不安全的。”验房师对业主说到，经过检查，梁女士的新房排水管处未装阻火圈。验房师提醒，阻火圈是由金属材料制作外壳，内填充阻燃膨胀芯材，套在硬聚氯乙烯管道外壁。火灾发生时芯材受热迅速膨胀，挤压PVC管道，在较短时间内封堵管道穿洞口，阻止火势沿洞口蔓延。这些细节问题很常见，如果没有专业的验房师进行检查，业主们都不易察觉。因此建议将收房的业主多了解一些交房知识。

整改建议：验房师表示，安装金属阻火圈，以后房子即便是突发火险，火苗在烧到下水管道顶端的时候也会自然熄灭。所以梁女士应及早向物管反映情况，要求早日重新安装。

验房依据：《建筑给水排水及采暖工程施工质量查验规范》5.2.4规定：高层建筑中明设排水塑料管应按设计要求设置阻火圈或防火套管，明处管道的立管管径大于等于110毫米时，在楼板贯穿部位应设阻火圈。

小贴士 闭存水试验、水表空转试验：

楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上邻居协调，做好各家闭存水试验。

①具体做法是，在楼上和自家卫生间用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24~48小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。

②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格；水表跑的话可能是帮着别人家跑，说明水表不合格，必须更换。

③闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，观察水全部放掉后地板上是否还有存水。若有，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存水为止。