全国房地产开发经营数据解读：开发投资增速扩大，住宅价格环比持平

诸葛找房

国家统计局公布2018年1-7月份全国房地产开发投资和销售数据，市场整体稳中向好。开发投资增速、开发企业本年到位资金增速、开发企业土地购置面积增速、销售额及销售面积增速等均呈现不同程度的上涨态势。其中，销售额增速与销售面积增速近乎相同，商品住宅销售均价基本持平，市场调控效果明显。

一、全国房地产开发投资增速扩大，处于较高水平；土地购置面积增速进一步提升

2018年7月，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，受土地购置面积增速加快以及新开工面积的进一步扩大影响，开发投资额环比扩大0.5个百分点，目前投资增速仍处于较高水平。其中住宅投资增速46443亿元，同比增长14.2%，增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%，占比进一步扩大。

图1：全国房地产开发投资同比增速及7月投资额

全国房地产开发经营数据解读：开发投资止跌回涨，销售额连续三个月上涨，住宅价格环比持平全国房地产开发经营数据解读：开发投资止跌回涨，住宅价格环比持平

6月底，央行明确表示：当前稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。表明央行由去杠杆向稳杠杆转变，投资市场进入稳健发展阶段，在东部、西部开发投资上涨的带动下，全国开发投资增速小幅上涨。

一方面从市场销售额方面来看，全国商品房销售额增速为14.4%，增速环比扩大1.2个百分点，表明销售市场较好，销售额的增长加快房企现金回流，使得房企有更多资金进行开发投资。另一方面，全国土地购置面积增速进一步提升，1-7月土地购置面积增速高达11.3%，增速环比扩大4.1个百分点。同时，房屋新开工面积114781万平方米，增长14.4%，增速提高2.6个百分点。土地市场的回暖带动开发投资增速小幅上涨，进一步带动新开工面积的上涨。

同时也要注意到的是，住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%，占比进一步扩大，住宅投资仍然是开发投资的主力及热门。

分地区来看，各地区发展各不相同，西部地区涨幅仍然最慢，但增速提高最大，东北地区增速最快。1-7月份，东部地区房地产开发投资35755亿元，同比增长11.5%，增速比1-6月份提高0.7个百分点；中部地区投资13920亿元，增长10.4%，增速回落1个百分点；西部地区投资13647亿元，增长5.8%，增速提高1.6个百分点；东北地区投资2564亿元，增长17.7%，增速与1-6月份持平。

从土地市场来看，房地产开发企业土地购置面积13818万平方米，同比增长11.3%，增速比1-6月份提高4.1个百分点；土地成交价款6619亿元，增长21.9%，增速提高1.6个百分点。土地购置面积增速的持续快速提升，一方面表明企业对于市场仍保持较为乐观态度，另一方面也表明政府对于土地市场的放开，使得更多土地进入市场。土地市场的活跃也预示着未来新房市场的供应会迎来一个供应高峰。

二、销售面积及销售额增速连续三个月上涨，市场稳定销售均价基本持平

6月底住建部等7部委宣布针对房产市场进行专项整治，并在北京、上海等30个重点城市率先展开，各城市纷纷响应政策，杭州、深圳、上海、南京等重点城市进行政策加码，控制房价增长过快，效果显著。

2018年1-7月份，商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1-6月份提高0.9个百分点。商品房销售额78300亿元，增长14.4%，增速提高1.2个百分点。商品住宅方面，住宅销售面积增长4.2%，住宅销售额增长16.2%。值得注意的是，1-7月份商品住宅销售额、销售面积增速环比扩大几乎相同，1-6月份全国商品住宅销售均价为8467元/平米，1-7月份为8498元/平米，基本持平。

图2：全国商品房、商品住宅销售面积及销售额同比增速

销售额及面积的持续扩大，一方面是因为部分城市仍然具有大量的购房需求，另一方面部分三四线城市去库存需求仍然较大。经过长期调控影响，投资投机需求得到有效抑制，同时由于多城市均出台限价政策，使得新房房价较为平稳，刚需购买欲望仍然较为强烈。

分区域来看，东部地区商品房销售面积36859万平方米，同比下降3.8%，降幅比1-6月份收窄1.6个百分点；销售额42217亿元，增长5.8%，增速提高1.9个百分点。东部地区由于之前市场火热，部分需求被提前透支，同时作为调控的重点区域，市场较冷。但降幅的不断收窄，表明市场仍在筑底阶段。

中部地区商品房销售面积25131万平方米，增长12.7%，增速回落0.1个百分点；销售额16844亿元，增长26.5%，增速回落0.5个百分点。西部地区商品房销售面积23938万平方米，增长10.5%，增速提高0.5个百分点；销售额16247亿元，增长28.3%，增速提高0.1个百分点。东北地区商品房销售面积4062万平方米，同比持平，1-6月份为下降1.1%；销售额2992亿元，增长15.8%，增速提高1.7个百分点。

库存方面，7月末，商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米。其中，住宅待售面积减少544万平方米，办公楼待售面积减少40万平方米，商业营业用房待售面积减少48万平方米，去库存仍在继续。

三、房企到期资金上涨较快，信贷监管趋严下国内贷款、个人按揭贷款继续下跌

2018年1-7月份，房企到位资金增速上涨较快。1-7月份，房地产开发企业到位资金93308亿元，同比增长6.4%，增速比1-6月份提高1.8个百分点。这一现象表明：随着降准政策、央行和财政部相对积极稳健的政策释放，下半年资金压力会小一点。

从到位资金来源分析，国内贷款跌幅收窄，利用外资持续暴跌。其中，国内贷款14045亿元，下降6.9%；利用外资33亿元，下降70.1%；自筹资金30187亿元，增长10.4%；定金及预收款31013亿元，增长15.1%；个人按揭贷款13655亿元，下降1.4%。

图3：全国房地产开发企业本年到位资金增速