长租公寓这块蛋糕，好看不好啃

诸葛找房

12-14 18:08阅读

扒了一下长租公寓的起源：服务式公寓的雏形是1976年法国兴起的时权酒店（即消费者买断该酒店在每年特定时间的使用权）。

第一家时权酒店的概念是在法国阿尔卑斯山脉地区的一家名为“Superdevoluy”的滑雪度假村诞生的。

这家度假村的主要卖点是给每一个购买该度假村某一时段的消费者提供滑雪度假时的居住服务。

这种度假方式在欧美流行了半个世纪之久，随着改革开放及外企陆续入驻我国，到90年中后期，上海出现了一批以外企高管在沪长期居住为目标的高级酒店式公寓，这是中国最早的服务式公寓雏形。

1998年，福利分房时代结束，中国房地产市场进入商品住房时代，这些年也是我国房地产市场高速增长的时代。伴随着房地产市场的发展，我国房屋的个人持有比例不断攀升。

与此同时经济也在飞速发展，随之而来的是不断增加的流动人口，而流动人口大多通过租房解决居住问题。

随着棚改、整顿地下室和群租公寓等措施，长租公寓短短几年迅速发展起来。但长租公寓这种被贴上互联网和品牌服务标签的“二房东模式”一直“喜忧参半”。

巨大的市场&诱人的蛋糕

“喜”的是长租公寓有着巨大的市场，国家统计局公布数据显示2016年全国流动人口达到2.45亿占总人口的18%！！

且在未来一二十年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口！！

对于外出务工的流动人口来说：在核心城市购房对于那些务工人员的压力是比较大的，加之这两年限购政策频出，让很多外来人口很难在工作地购买房屋，所以租房就成了首选，而良莠不齐的租房环境又让很多人不得不选择长租公寓。

在此之前传统租房模式和租住环境一直被众人诟病，新生代的消费者大多难以接受破旧的装修和服务差劲的传统租房方式，因此长租公寓兴起的时候受到了不少人的青睐和一致好评，这种模式也是房产领域的一个蓝海，种种利好加上庞大的市场需求使得无数人看好长租公寓,从上述数据便可看出市场蛋糕之大!

汹涌而至的资本

有着巨大的市场，自然会吸引汹涌而至的资本，这几年，长租公寓公司融资几千万甚至上亿早已不足为奇。

长租公寓一直以“高逼格”出镜，口号无一例外是情怀类的，如：“精致生活”、“安心省心”等，装修也多是讨年轻人喜欢的小清新风格。

高逼格的宣传、高住房品质的保障、高融资的支持，一切都是欣欣向荣的模样。

我们看着银子似流水般撒向长租公寓，却忘记了，没有谁的钱是大风刮来的，投出去的钱迟早是要收回成本的！

一旦有盈利像讨债鬼一样在后面天天督促，很多事就不能只靠情怀了。

舒适的租住环境对应的是高成本的装修，良好的服务对应的长期培训教育，而这两样的成本都高的让人咋舌。

与此同时它还需要面对回款周期、盈利周期等不可绕开的死结，这也导致了在市场和资本的狂欢中，屡次出现长租公寓又双叒叕爆仓的新闻。

可能大多人关注的都是爆仓的公司本身，很少有人关注过这个行业背后的问题？

长租公寓有人倒下自然就有人站起来，前赴后继者不计其数。在房产行业这些年，大家会发现，转来转去还是这些老面孔，那些倒下的和站起来的，并没有多大的变化，从业者还是那些从业者，一家倒下了，鸟枪换炮另起炉灶开始新的征程。

综上，可以看出“坏”的是----无论怎样做营销，怎么包装，怎样花式试错，都会面临很多相似的困局。

甩不掉的金融

这些困局中，最大的一个困局就是甩不掉的金融。

我们会发现卷入金融的长租公寓都过的如履薄冰，未卷入金融的还是线下老套路。

这源于在长租公寓的盈利模式中，投入和营收关系一直很别扭。

前期投入如：收房成本，装修成本，运营成本等都是大投入；而盈收主要依靠房租差价和管理费，属于传统的重资产模式，这种重模式想要轻快起来快速扩张实现更大化的盈利就离不开金融。

短期来看金融对于长租公寓是个多方共赢的好东西（租客押一付一减小了压力，长租公寓公司回款变快了，p2p公司有了盈利），可这种长周期的运营模式下，房东毁约、租客退租、企业扩张成本水涨船高都会导致一系列资金问题，这种情况对于自如、蛋壳这类怀抱金砖的企业可能没多大影响，但对于一些无所依仗的企业来说早就上了金融的瘾，现金流一旦扯断就很要命。

不过好在众多的金融产品也在不断创新，期望在未来金融和长租公寓之间能有一个良性的契合。

矫情的消费者？

除金融问题外，当代消费者的消费水准和经济的发展已经得到了大幅升级，因此长租公寓还需要面对租房群体不断上升的品质需求。

面对消费者的需求，这些长租公寓公司做营销的时候说得非常有情怀，24小时管家服务，舒适的环境，免费保洁等等，毫无疑问，这些营销做得很成功，几乎能打动每一个异乡的漂泊者，因此也有无数的租住者愿意为更好的租住品质和服务品质买单。

租住者都希望在陌生的城市能有一个可以安放灵魂和身体的地方，一个舒适的小窝可以让人们在经历了一天疲惫的工作之后能美美的睡上一觉。但是，对于长租公寓公司来说，水涨船高的装修成本，鸡肋的衍生服务（维修、搬家、保洁）成本，空置期成本等问题都压得他们喘不过气。

因此不少企业大都会采取压缩成本的方式来增加利润率，这就难免会导致消费者花费了高价得到的租住环境和服务与想象中的相差甚远。