2018年市场总结报告——二手房篇：存量房四季度后开始调整，一线城市暗流涌动
1 一线城市全面进入存量房时代，部分重点二线城市紧随其后
1.1 重点城市逐步进入存量房时代
一线城市已经全面进入存量房时代，部分热点二线城市紧随其后，逐渐踏入存量房时代。二线城市中南京、苏州、大连、厦门二手住宅成交量占比已超过新房占比。其中，北京、上海、苏州、大连、厦门5城2018年二手住宅成交量占比高于2017年占比。
图：二手住宅成交套数占比变化情况
数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房
4个一线城市已经全面进入存量房市场，其中北京存量房市场占比最高，高达70%。2018年北京限竞房项目大量入市，上海、深圳两城房企为回笼资金，打折促销行为成常态。多重影响因素下，2018年下半年二手住宅成交量占比有所回落。
重点二线城市中，苏州、厦门已踏入存量房时代，南京、杭州成交仍以新房为主。厦门由于城市规模较小，在2016年就已进入存量房时代；苏州在2018年踏入存量房时代。随着城市的不断发展，重点二线城市房屋将会逐渐饱和，进而踏入存量房时代。
图：一线城市全面进入存量房市场
图：热点二线城市逐步踏入存量房时代
数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房
2 部分城市二手住宅成交量年中反冲未能实现，多数城市进入调整期
2.1 多数城市市场持续低迷，年中反冲未能实现
据诸葛找房研究中心监测数据显示：2018年全年成交78.62万套，相比2017年成交84.52万套，同比下跌6.98%,二手住宅成交量已连续2年下跌，2018年跌幅有所收窄。
图：2012-2018年新房、二手房成交套数走势
数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房
注：重点城市选取为北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、青岛、大连、厦门
从重点城市二手住宅月度成交数据来看，2018年整体成交量较为稳定，除个别月份成交量较低外，大部分月份成交量稳定在6万套以上。2018年6-10月成交量均高于去年同期。源于在之前的长期调控高压下，部分城市已经逐渐适应调控高压环境，从调控初期的市场遇冷到现在适应后的逐步回暖。但市场的调控并未停止，伴随着调控政策持续细化，中央“坚决遏制房价上涨”等措施的提出，市场遇冷下滑，传统的金九银十也并未出现，直至2018年年底成交量较为低迷。
图：2016-2018年二手住宅成交量及同环比
数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房
2.2 深度调控城市市场回暖，多数城市刚进入调整期
从重点城市2017年与2018年成交量情况可以看出，2018年成交量高于2017年的仅有北京、上海、深圳、苏州4城；其余6城成交量均低于2017年。从同比来看，苏州涨幅最大，涨幅高达55.05%；厦门降幅最大，降幅为41.02%。
成交量上涨4城中，北京、上海、深圳均属一线城市，苏州在二线城市中可以算一枝独秀。二手住宅成交量下跌6城中，多数为二线城市，南京、杭州、青岛、大连、厦门等城市2018年受到严格政策调控，市场受调控影响较大，使得二手住宅成交量低于去年。受政策调控影响最大的为厦门，二手住宅成交量同比下跌41.02%。
图：2014-2018年各城市二手住宅成交量变化情况
数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房
2.3 一线城市上涨动力被预期控制延迟，市场能量积蓄中；部分二线城市悲喜两重天
北京二手住宅成交量自2月份开始持续上涨，直到5月达到高点之后在较高水平稳定运行，后期在9月份受公积金新政及下半年大量限竞房入市等因素影响10月份二手住宅成交量仅为8879套，再次跌入单月成交万套以内，11月、12月成交量仍较为低迷。上海自2017年初至今一直处于低位盘整状态，二手住宅成交量亦不乐观。深圳今年可谓事件颇多，首次推出摇号选房，其次还提出住宅用地限售、二次房改、三价合一等政策。诸多政策影响下，下半年深圳二手住宅成交量小幅下跌。
图：一线城市二手住宅成交量走势
数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房
从南京、杭州、苏州三个热点城市二手住宅成交量走势可以看出，2018年3个热点城市成交量呈现不同走势。三个热点城市在经历了2月份春节假期影响的周期性回落后，3月份开始逐渐上涨，在5月前后达到高点之后各城市走势不同。
从2014-2018年月度走势图中可以发现，苏州本轮行情开始较早。2018年苏州优质新房供应较少，部分刚需购房者转战二手房市场，使得苏州二手房市场较为活跃，成交量持续上涨并保持在高位水平。杭州作为过去一年房价上涨较为迅速的热点二线城市，房价的上涨带动二手房成交量迅速上涨，在严格政策调控下，市场遇冷下滑明显，直到今年10月见底小幅反弹。2018年，南京二手房市场出现下行趋势，交易量小幅下降，整体较为稳定。
图：南京、杭州、苏州热点二线城市成交量走势
数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房
3 100城二手住宅挂牌价持续走低，下跌城市数量逐渐增多
3.1 100城二手住宅挂牌价连续4月下跌，跌幅扩大
自9月份诸葛找房数据研究中心发布百城价格以来，100个重点城市二手住宅挂牌均价已连续4月下跌且跌幅扩大，市场降温仍在继续。截止2018年12月，100个重点城市二手住宅挂牌均价为15060元/平方米，环比11月份下跌1.36%；上涨城市21个，平均涨幅1.28%；下跌城市79个，平均下跌1.83%。
图：100城二手住宅挂牌均价走势
数据来源：诸葛找房
3.2 房价下跌城市数量及下跌幅度均扩大，涨跌幅呈现剪刀差
从涨跌城市数量来看，9月与10月涨跌城市数量持平，从11月开始，上涨城市数量持续下跌，下跌城市数量持续增加。截止12月，二手住宅挂牌均价上涨城市21个，平均涨幅1.28%；下跌城市79个，平均跌幅1.83%。12月份召开的中央经济工作会议再次明确提出“房住不炒”，因城施策，分类指导，房地产市场调控并未有放松迹象。受持续高压的政策影响，一、二线城市持续下行，三四线城市也陆续开启下跌模式，导致12月份下跌城市增多，下跌城市比11月份增加23个，平均跌幅扩大0.83个百分点。
图：100城二手住宅挂牌价涨跌城市数量及幅度情况
数据来源：诸葛找房
分城市来看，4个一线城市均呈下跌态势，二线及三四线城市中也有近八成城市二手住宅挂牌价下跌。
从不同等级城市挂牌均价环比情况来看，各等级均有不同程度的下跌，一线城市中，北京、广州等12月明显加快土地出让及新房供应，房企冲刺业绩纷纷开盘抢占市场，受新房热度上升影响，二手房市场更加低迷，一线城市二手住宅挂牌价跌幅最大，跌幅为1.76%，其次为二线城市，下跌1.37%；三四线城市方面，部分三四线城市房价发展动力不足，在连续的调控政策下陆续出现房价回调现象，环比下跌1.22%，跌幅有所扩大且下跌城市数据增长明显。
图：100城二手住宅下跌城市数量情况
数据来源：诸葛找房
从12月份100个城市二手住宅挂牌均价情况来看，下跌城市数量增多，且跌幅明显扩大。发达城市由于调控时间较长，市场信心不足，下跌趋势愈发明显。一线城市全部下跌，二线、三四线城市下跌城市数量明显增多。分区域来看，依旧是东部发达地区降幅最大，西部地区降幅明显小于东部地区。整体来看，市场在政策高压下持续下行，发达城市跌幅依旧明显大于其他城市，市场仍处于调整状态。
3.3 重点城市量价齐跌，调价降多涨少，市场信心普遍不足
从全国20个重点城市挂牌量价变化来看，2018年上半年受人才引进带动影响，20个重点城市二手住宅挂牌量价呈现齐升态势。2018年下半年受政策调控加码及中央“坚决遏制房价上涨”政策的提出，二手房挂牌市场遇冷下滑明显，二手住宅挂牌量价齐跌。
从挂牌价情况来看，挂牌价格在二季度呈现明显的上涨趋势，在8月份达到高峰后连续下跌。截止今年12月份20个重点城市二手住宅挂牌价为27553元/平方米，相较1月份小幅上涨0.94%。从挂牌量情况来看，全国20个重点城市平均挂牌量一季度稳定在10万套以上，市场从3月份市场逐渐升温，带动挂牌量有所上涨。4月份伴随着热点城市人才引进政策带动，政策限制的需求定期释放，部分观望需求开始入市，需求上涨带动市场价格上涨幅度较大，挂牌量也随之大幅上涨，6月份高达300万套左右，呈现量价齐涨态势。但下半年随着市场遇冷下行，市场观望情绪浓厚，大部分出售者停止入市，使得挂牌房源量有所下滑。截止12月份，20个重点城市二手住宅挂牌房源量为10.86万套，相较于1月份下跌10.19%。
图：2018年重点城市二手住宅挂牌量价情况
数据来源：诸葛找房
根据诸葛找房数据研究中心以往监测数据显示，涨价、降价房源量的变化可以明显看出市场的活跃度，通常涨价、降价房源总量增长的时候，也是市场交易活跃的时候，这时候业主希望借助市场上行周期尽快完成置换或者变现。而当市场较为冷淡，业主对市场缺乏信心时，通常选择待价而沽，房源价格调整数量较少。
据2018年涨降价房源量变化情况显示：上半年，降价房源方面除2月份涨降价房源量下跌外，其他月份均在不断增长；涨价方面上半年一直处于稳定增长状态，这主要是因为业主对于市场普遍持有积极心态，对房源进行涨价销售。下半年市场遇冷下行，大部分业主着急在降价前出售，致使降价房源大幅增加，涨价房源小幅下跌。
涨价量/降价量上半年波动较大，下半年趋于稳定。上半年市场较为活跃，有小幅回温的迹象，市场上涨价量/降价量处于较高水平，涨价量/降价量均超0.4。下半年市场受调控影响降温明显，涨价量/降价量下跌明显，8月份下跌至0.21，之后稳定在0.15-0.25之间。
图：重点20城涨降价房源量变化情况
数据来源：诸葛找房
3.4 2018年重点城市二手住宅挂牌价走势各异，西安全年累计涨幅高达31.95%
从全国20个重点城市挂牌价变化幅度来看，10个城市挂牌价有不同程度上涨，平均涨幅为10.58%；10个城市挂牌价下跌，平均跌幅为5.43%，显示出不同城市二手房市场出现不同的走势。
西安、重庆、大连、昆明、南京、苏州2018年全年挂牌价上涨幅度均超过5%。其中西安挂牌价涨幅最大，高达31.95%，其次为重庆，涨幅为23.36%，由于此前两城二手房价格相对较低，导致今年房价上涨幅度较大。成都、武汉等城市受调控影响，特别是成都，经历了市场由热转冷的变化，全年挂牌价累计跌幅7.78%。而天津、石家庄、郑州等城市由于前期市场涨幅较大，市场后劲不足，在政策高压下市场遇冷下滑明显，三城挂牌价下跌均超9%。
图：重点20城2018年全年挂牌价涨跌幅变化情况
数据来源：诸葛找房
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