三四线城市楼市有所变动？聪明人都开始抽身了，你却还想着买房？

诸葛找房

转眼间，一年一度的春运大战又打响了，在外辛苦打拼的“漂一族”也纷纷的踏上了回家的路途，“返乡置业”也随之成为了春节的热词。相信每一位在大城市拼搏的年轻人都有这样的感受，大城市虽然机会多，待遇好，但是同时也要面临着高物价高房价的现实，每个月大几千的薪资看似很多，实则想要生活的体面且幸福简直是一种奢望。所以很多在外漂了几年的“漂一族”到了差不多适婚的年纪，都会选择回到三四线甚至是老家的小县城购置房产，一方面是父母年纪大了，身边总是要有人在的，另一方面也是因为三四线的房价使使劲还是能负担得起的，不像是一二线的房子，真的是连想都不敢想。

1月25日，网上流传的一份《返乡置业，你准备好了吗？——2018-2019返乡置业调查报告》引起了大家的关注，报告显示，52.7%“漂一族”有返乡置业意向，90后及95后已成为返乡置业的中坚力量，占比共达到62.1%。报告指出，有24.1%的人群回乡购房的原因是为结婚做准备，15.9%的受访者将改善老人的居住环境作为返乡置业的理由。值得注意的是，有42.8%的返乡置业意向人群是出于未来发展规划而选择回家乡及附近买房，相较于2018年，这一占比增加近一倍。

随着楼市调整措施的不断推进，市场的房价开始逐步趋于稳定的状态，尤其是一二线城市的房价很难再出现大幅的上涨或是下跌，所以很多人都把目光放在了三四线城市，既可以拿来给父母养老用，也可以当做是自己未来的保障，可谓是一举两得。但是很多专家都曾建议，三四线城市的房子不值得购买，更有专家在2018年博鳌论坛上喊话：如果是买来投资的，还是赶紧把三四线城市的房子卖了，把钱收在手上，远离三四线城市。这其中有什么道理？

人口永远都是房地产发展的血脉

从某些方面来说，人口的集聚效应能够直接导致房地产市场结构的分化，我们都知道对于一些三四线城市甚至是一些小县城，留守在当地的大部分都是上了年纪的老人，由于三四线城市的经济发展有落于大城市，所以年轻人都选择去外闯荡。一二线城市的房价如此之高就是因为这些城市依靠文化、金融、就业等高端产业的发展来吸引到大量的人口流入，让住房市场变得需求旺盛。三四线城市除了人口自然增长率不容乐观之外，还有一点不能忽视，就是三四线城市的人口老龄化程度也远远的高于一二线城市，人口越来越少且人口越来越老，这样的状况也会导致购房需求的减弱。

棚改货币化安置收紧

2015年，棚改三年计划推出，要求积极推进棚改货币化安置，这一内容也使得部分三四线城市由原本的开发商库存变成了居民的库存，大部分拿到钱的拆迁户，首选就是买房，由此一来，棚改户冲击了现有的房地产市场，曾一度让市场处于短期内的求大于供。据国家统计局数据显示，全国商品房待售面积已经从2015年末的7.19亿平方米降至2017年末的5.89亿平方米，随着去库存速度的加快，棚改化政策也在不断收紧，三四线的楼市出现了降温的预兆，在全国市场进入下行通道的大背景下，当去库存完成，价格洼地被填平以后，作为本来就经济落后人员稀少的三四线城市，房价靠什么来上涨？

炒房客都在悄悄撤离

近两年，随着一二线城市调控措施的加码，使得想要继续投机炒房的炒房族没有了可趁之机，不过部分嗅觉灵敏的炒房客早就把目光投向了三四线城市。一方面是由于三四线城市本身房价就不高，可以炒的空间还很大，另一方面也是因为三四线城市暂时还没受到政策的波及。不过随着棚改去库存的逐渐退出，人口流失情况和人口老龄化现象的逐渐加快，房贷利率的上浮等原因的影响，炒房客终归还是会按捺不住残酷的现实选择撤离。另一方面，房产税和空置税的呼声越来越高，势必有一天会出现在人们的生活中，一旦房产税和空置税开始实行，再想高价抛出房子恐怕是白日做梦，而大量炒房客的撤离，也会对三四线城市的房价造成一定的影响。

一个城市是否值得投资，我们首先要关注的就是当地的土地和人口，三四线城市一方面是人口净流出的地方，另一方面又缺少高速发展的经济。从长期来看，除去个别承接热点城市的需求溢出之外，大部分的三四线城市并不具备继续上涨的基础和条件，毕竟击鼓传花的游戏早晚会有停下来的那一刻。