1-2月全国市场普遍低迷，商品房销售面积同比下降3.6%，开发投资超预期增长

诸葛找房

国家统计局发布2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况，数据显示，2019年1-2月全国房地产开发投资12090亿元，比上年增长11.6%，高于预期；全国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6% ，自2015年6月以来首次出现下跌，其中，住宅销售面积下降3.2%，东部加速下降、中部开始下降；全国商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点，其中住宅销售额增长4.5%。房企拿地信心低迷，土地购置面积同比下降34.1%，土地成交价款同比下降13.1%。开发商到位资金增长2.1%，自筹资金与国内贷款同比均下降，在2019年资金面趋向宽松的情况下，房地产行业的融资渠道依然受阻。

副总裁苑承建认为，商品房待售面积减少，但是住宅增加117万平方米；开发商到位资金仅增长2.1%，特别是自筹资金下降1.5%，在资金面宽松的情况下，融资渠道并没有那么畅通！新开工增速、竣工继续下降应该有季节性因素，也有可能是开发商自控节奏的因素。

一、全国房地产开发投资同比增长11.6%超预期，新开工增速回落11.2%

2019年1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。房地产开发投资仍处高位，高于市场预期。其中，住宅投资8711亿元，增长18%，增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。（图1）

图1：全国房地产开发投资增速及1-2月投资额

1-2月份，东部地区房地产开发投资7206亿元，同比增长10.9%，增速与2018年全年持平；中部地区投资2337亿元，增长8.8%，增速提高3.4个百分点；西部地区投资2400亿元，增长16.8%，增速提高7.9个百分点；东北地区投资147亿元，增长10.9%，增速回落6.6个百分点。西部地区房地产开发投资回升明显，主要为去年基数较低，年初销售面积小幅回升带动了开发投资的走强。此前调控最为严苛的东部区域投资增速保持不变，区域本身的经济基础与抗风险能力在当下的市场环境下较为保险。

1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积674946万平方米，同比增长6.8%，增速比2018年全年提高1.6个百分点。其中，住宅施工面积466340万平方米，增长8.3%。房屋新开工面积18814万平方米，增长6.0%，增速回落11.2个百分点。其中，住宅新开工面积13597万平方米，增长4.3%。房屋竣工面积12500万平方米，下降11.9%，降幅扩大4.1个百分点。其中，住宅竣工面积8926万平方米，下降7.8%。受市场低迷影响，房企开工意愿不足，再加上春节因素影响，新开工面积同比增速明显回落。竣工继续下降有季节性因素。

1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；土地成交价款690亿元，下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。房企拿地意愿逐渐走弱，土地购置面积、土地成交价款增速由正转负,反映企业在市场趋冷态势下对后市的谨慎态度。

二、预期转变，全国市场低迷，销售面积同比下降3.6%，住宅库存增加

1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，这是自2015年6月以来商品房销售面积累计同比首次出现下跌，2018年全年为增长1.3%。其中，住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。其中，住宅销售额增长4.5%，办公楼销售额下降6.2%，商业营业用房销售额下降9.4%。（图2）

2019年房地产市场以“稳”为主基调。本届两会政府工作报告中提到了“落实城市主体责任”、“促进房地产市场平稳发展”、“房地产税”，市场稳定运行的预期进一步强化。针对棚改这一明显推动三四线销售繁荣的因素，部分省市已经降低货币化安置比例，鼓励实物安置，棚改效应弱化后的三四线楼市明显降温；往年火热的回乡置业热潮未再出现，导致市场低迷；再加上连续火热多年后，市场预期逐渐降温，多重因素叠加，1-2月销售面积增速由正转负。

图2：全国商品房、商品住宅销售面积及销售额同比增速

1-2月份，东部地区商品房销售面积5437万平方米，同比下降9.7%，降幅比2018年全年扩大4.7个百分点；销售额6844亿元，下降1.2%，2018年全年为增长6.5%。中部地区商品房销售面积3901万平方米，下降0.6%，2018年全年为增长6.8%；销售额2660亿元，增长6.6%，增速回落11.5个百分点。西部地区商品房销售面积4368万平方米，增长2.2%，增速回落4.7个百分点；销售额2993亿元，增长10.2%，增速回落13.2个百分点。东北地区商品房销售面积396万平方米，下降4.8%，降幅扩大0.4个百分点；销售额307亿元，下降2.4%，2018年全年为增长7.0%。

分区域看，受严格的市场调控影响，东部地区销售面积同比加速下降，中部地区也开始下降，东北地区受人口外流以及经济增长压力影响，销售面积亦出现下滑。

2月末，商品房待售面积52251万平方米，比2018年末减少162万平方米。其中，住宅待售面积增加117万平方米，办公楼待售面积增加49万平方米，商业营业用房待售面积减少393万平方米。总体来看，待售面积依然呈现下滑态势，跌幅不断收窄，也说明去库存的动力正在逐渐减弱。住宅与办公楼待售面积有所增加，主要为供应放量以及销售转冷所致。

二、房企到位资金累计增速持续走低，自筹资金下降显示房企融资形势仍较为严峻

1-2月份，房地产开发企业到位资金24497亿元，同比增长2.1%，增速比2018年全年回落4.3个百分点。其中，国内贷款4976亿元，下降0.5%；利用外资52亿元，增长3.3倍；自筹资金7279亿元，下降1.5%；定金及预收款7366亿元，增长5.6%；个人按揭贷款3458亿元，增长6.5%。（图3）

图3：全国房地产开发企业本年到位资金增速

从到位资金来源分析，自筹资金与国内贷款同比均下降，说明在2019年资金面趋向宽松的情况下，房地产行业的融资渠道并不畅通；房企销售回款对应的定金及预收款呈现增长，个人按揭贷款资金来源增速回正。开年房企密集海外发债，1-2月利用外资资金来源同比大幅增长。在当前流动性转向的环境下，2019年房企融资形势仍较为严峻。（图4）

图4：各渠道到位资金及变化情况