诸葛找房解读节后二手房市场：春风不解寒料峭 几处香花几处霜
春节过后，楼市开始重回正轨，随着三月份小阳春的到来，楼市也逐渐褪寒。一些观点认为房地产市场似乎也要刮起春风，“楼市回暖”“房地产市场升温”“春天真的要来了”“节后暖意渐浓”……房产媒体近日频频发出类似声音，市场上也陆续涌现出一些引发热议的事件，譬如南京再现抢购热潮，部分项目开盘当天实际到访量多达3千人，1个半小时售罄。苏州节后首场土拍堪称火爆，参拍房企数量明显增多，成交的土地溢价率上升，最终7宗地揽金近百亿，这与前期底价成交乃至流拍形成强烈反差。早期处于持续调整过程的大中城市似乎开始有回暖迹象。
那么市场实际境况到底是什么样呢？用数据还原一个真实的房产市场。
一、二手住宅市场销售下滑，议价空间收窄，卖方信心增强、预期向好
1、二手住宅成交量下滑，多数城市市场持续低迷
成交直接反映市场热度，从成交量来看，10个城市二手住宅成交量已连续2年下跌，2018年跌幅有所收窄。去年重点城市中多数城市年中有反冲迹象，但在预期控制的调控下，市场再次进入观望期。楼市受季节性因素影响较大，2019年春节相比2018年提前了小半个月，各城市1月二手住宅成交均直接受到影响，而到2月，除了在个别城市返乡置业热度延续，多数重点城市已进入半休整状态，成交减少，销售面积下滑，小阳春未见端倪。
图：近年新房、二手住宅成交量及同比变化
重点城市选取为：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、青岛、大连、厦门
图：近年二手住宅成交量及同环比
分城市来看，苏州、北京等深度调整城市市场率先回暖，去年实现成交量的增长。其他城市大多在经历两到三年的快速增长以及人才政策的尾盘刺激后，市场开始进入调整期，尤以杭州、厦门明显。时至春节前后，10个重点城市二手房成交量受假期影响下滑，同比去年同期也未有明显上涨。节后二手房市场的成交量尚未显示出预期的回暖程度。
图：重点城市二手住宅成交量变化
图：近5个月重点城市二手住宅成交量变化
2、成交价先扬后抑，深度调控城市市场暖意渐起
价格方面，重点城市的二手住宅成交均价自2016年以来持续上涨，到2018年中，多数城市受政策调控加码影响，成交均价到达高位开始回落，二手房市场逐渐转冷。一线城市中，尤以北京、上海调控时间最长、力度最大，两城二手住宅成交均价从2017年4月份开始下降，而广州、深圳下行周期开始相对较晚。
今年春节后，四个一线城市中除广州成交均价继续下降外，其他城市均维持平稳态势，北京节后成交均价小幅上涨，市场筑底或已近尾声，暖意渐起。而二线城市整体上从去年中旬开始转冷，调整时间相对较短，节后尚未有明显回暖趋势，整个市场或还处于下行过程中，离市场稳定或是回暖还有一段时间和距离。
图：重点城市二手住宅成交均价走势
3、成交周期拉长、议价空间收窄，买卖双方博弈关系开始逆转
二手住宅的成交周期反映市场情绪，成交周期的变化和房产价格的变化也存在着内在联系，房产成交的快慢程度则直接代表市场热度。成交周期越快，价格也趋向于上涨,市场活跃向好，成交周期越慢，价格趋向于下跌。一线城市二手住宅成交周期整体稳定，上海成交周期最长但在持续缩短。而在春节过后，四个一线城市二手房成交周期均有不同程度的拉长，上海整体趋稳，但广州、深圳成交周期明显变长，交易市场博弈较大。
图：一线城市二手住宅成交周期变化
二手房在交易中有一定的议价空间，议价空间体现买卖双方的积极性和市场信心。在2018年下半年市场下行阶段，一线城市二手房市场出现交易量下降、房价松动和议价空间上涨的态势。一线城市经历的调控时间长、力度幅度大，随着市场预期筑底以及长期调控的深入，调控效果边际效应递减，去年年底买方市场的“优越性”开始减退。今年春节前后，一线城市二手住宅交易议价空间持续收窄，卖方信心增强，市场复苏迹象开始显现，但总体而言，楼市上行的预期还并未达成共识，市场在纠结中展开。
图：一线城市二手住宅成交议价空间变化
二、二手住宅挂牌量涨价跌，市场在反复中筑底
1、二手住宅挂牌量涨价跌，市场观望情绪仍存
二手房挂牌情况反映市场预期，市场向好，购买或置换需求旺盛，市场表现活跃。相反，市场下行阶段，买卖双方观望情绪严重，也反映到挂牌量的变化上。从10个重点城市二手房挂牌量来看，节后二手房市场的挂牌量小幅上涨，但实际成交并没有过多的恢复，说明市场观望更多，消化动力仍略有不足。挂牌价整体延续下跌趋势，2月跌幅有所收窄，部分城市挂牌价小幅回升。
图：2018年以来重点城市二手住宅挂牌量价情况
2、节后降价房源持续减少，市场信心逐渐增强
涨、降价房源量方面，去年8月开始，降价房源量攀升，涨价房源量减少，市场信心低迷，下行趋势显著。但进入2019年，1-2月份10个重点城市降价房源量持续减少，卖方方面或许判断市场筑底即将结束，预期市场缓步恢复，种种迹象反映市场信心逐渐增强。
图：重点城市二手住宅涨、降价房源量变化情况
3、城市分化格局持续，市场反复筑底后或迎反弹
监测100个城市二手住宅挂牌均价来看，自2018年末以来，市场在调控中下行，大部分城市处于下跌趋势。分化现象依然较为严重，一方面是部分城市受政策及人口流入等利好影响，房价环比上涨，但可以看到平均涨幅收窄，表明市场更加理性。另一方面部分城市在政策高压下持续下行，下跌城市数量环比减少，但平均跌幅始终相对较高。进入2019年，100个城市二手住宅挂牌均价跌幅大幅度收窄，随着调控的深入，下跌空间有限，市场稳定态势显著。2月受春节假期影响，市场下跌放缓，稳定态势愈加显著。春节后受年前积压的部分需求逐步释放，一些城市成交上涨，上涨城市数量略有反弹，受此影响市场有所好转，第10周、11周百城二手住宅挂牌均价持续上涨，虽然市场环比回升，但从城市表现来看，市场依然在反复中，走势并未完全确立，也很难称得上回暖或者复苏，后期变化趋势还有待观察。
图：百城二手住宅挂牌均价及环比变化 图：百城二手住宅挂牌价变化城市数量及幅度
图：百城二手住宅分城市等级价格环比变化 图：百城二手住宅分区域价格环比变化
总体而言，在因城施策、分类指导的背景下，部分地方政府在边际上略微放松了此前收紧的房地产政策，随之而来的楼市松绑、房价上浮，市场表现略有好转。但节后市场的小幅反弹其实与春节假期积累的需求释放和今年返乡置业潮爽约有很大关系，能否持续还存疑。节后一线城市及部分重点二线城市有些“回温”势头，但整体的成交规模未见明显增长，并非市场整体转暖的信号。目前城市仍然持续分化态势，不同能级城市表现各异：预计今年一线城市经历长时间的调控或会率先恢复；二线城市在政策趋缓形势下或会趋于稳定；三四线城市在棚改货币化安置转变的形势下未来面临较大调整压力。
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