抱歉！这次不光开发商很受伤，购房者也“委屈”，楼市风向变了？

诸葛找房

文/诸葛找房

最近央行很忙

首先近期央行多次点名房地产，拧紧调控“闸门”，使信贷市场发生一系列变化，紧接着房贷利率在经历了大半年的连续下调后，多地传来回弹上调消息，令市场对日后房贷是否全面收紧产生联想；

其次是8月5日在岸和离岸人民币汇率双双破7关口，人民币贬值风声蔓延，央行出面解释，这是市场供求和国际汇市波动的正常反应，加税导致国外对中国的出口规模、经济增速降低，中国货币价值预期自然降低，汇率下降利于对出口压力的对冲，后续仍会保持稳定和强势；

最后是8月7日央行就“人民银行8月10日下调存贷款基准利率”的消息进行辟谣，表示此消息不实，且已报案。

监管层的一举一动，往往能在关键时期起到指点迷津的作用。房地产金融连接着两头，一头是为房企开发商提供金融服务，另一头是为购房者提供按揭贷款，近期央行连放大招、房地产金融频频收紧，对开发商以及购房者意味着什么？

房贷利率重启上调

在刚过去的730会议上，中央重提房住不炒，并首次明确不把房地产作为短期刺激经济的手段，在此背景下，经历了半年连续下调的房贷利率开始出现回调趋势。

据融360大数据监测显示，6月份全国首套房贷平均利率为5.423%，环比上涨0.14%。南京、广州、苏州、杭州、青岛等地均不同程度上调了房贷利率，宁波部分银行的首套房贷利率甚至最高上浮达45%。

很多人只知道房贷利率对购房成本和利息有影响，其实它更是楼市调控的有力武器。受2015年的相关内容调整影响，国家鼓励购房，楼市利好措施频出，连续五次下调房贷利率，银行推出最低7折购房、8.8折已成主流，在北京这种一线城市，购买二套房甚至执行首付比例4成。

很快这迎来大批投资客涌入，2015年年底-2017年年初全国楼市出现一波牛市。

而这样的疯狂没过多久，随着2016年底房住不炒定位提出，全国楼市调控从严，除了行政手段，金融手段牵制很快提上日程，低成本贷款利率自2017年逐渐走向上行趋势，从1月份开始一直到2018年11月连续22个月上涨。

以北京为例，2017年317调控后房贷利率逐渐回归基准利率水平，此后三四季度接连上浮10%，房价便踩着房贷利率变化的节奏逐步下降。

与房贷利率上调一起出现的还有银行放款周期延长。银行方面消息称，2019上半年很多银行可以做到最快7个工作日放款，但7月份以来放款周期越来越长，很多客户甚至要等到1个半月到两个月，且银行不承诺给出具体放款时间。

对开发商来说，资金链需要一定的现金流来维持运转，国家对房贷额度启动规模控制，上调房贷利率、放慢贷款速度，一方面银行对房贷审核严格，使开发商拿到贷款的速度减慢，另一方面购房者的购房款回款速度也变慢，造成整个回笼资金的流程延长。而想要增加销售量加速回款，开发商只能通过打折促销、降价卖房的方式应对，这也就意味着房价下跌是大概率事件。

对于购房者来说，房贷利率上调显然会增加购房成本，拿上述提到的宁波来说，如果按照基准利率4.9%，贷款100万期限30年，总利息91万，如果房贷利率上调45%，则总利息为141万，购房成本多出50万。这也是为什么只要有房贷利率上调的新闻，就一定会给准备买房的人带来恐慌。有人质疑，房贷利率上调不是针对炒房者，保护刚需的吗，为什么会令刚需受委屈？

其实，这不是不让购房者买房，而是在引导大家理性买房。过去鼓励购房时房贷利率较低，使得多数人都在疯狂加杠杆，这样有一大风险就是最终无力还债导致坏账产生。对银行来说，最有效的做法就是提高房贷利率和放贷门槛，对自己的客户进行一个资质筛选，在求质和求量之间，只能选择其一。

针对这一轮部分热点城市的房贷利率上调，是否预示着房贷进一步收紧的问题，业内人士认为应保持淡定，因为相较于去年高利率水平，目前整体利率还是较低。

央行的态度很明确，房贷利率不搞一刀切，意在不能误伤刚需，只针对部分房地产过热城市和之前房贷利率过低的城市限制。预计未来一段时间房贷利率虽有进一步上调的可能，但上调幅度不会太大，更不会整体收紧，否则就与之前提出的“保持个人住房贷款合理适度增长”相背离。

这也意味着未来调整的大方向没变，仍是从严从稳，虽然根据各城市分化严重会适当进行因城施策的调整，不管上调还是下调房贷利率，都是以稳为前提和目标。

人民币破7

老百姓对人民币汇率涨跌、对货币未来升值贬值的关心，远没有对房价的预判更感兴趣。过去人民币对内发行得多，房子作为一种高价消费品吸引了大量手握财富的消费者，人民币预期升值，国外资金大量流入国内房地产，房价自然被推高，但在房价保持平稳的当前，人民币预期贬值，以人民币计价的房产就会相对贬值。

对开发商来说无疑是利空的。一方面，开发商的建设成本出现微涨，比如进口类的工人工资，进口设备的实际成本；另一方面，今年5月份开始房企的融资渠道持续收紧，而我国的房企大部分是通过发行的美元债进行境外融资。据wind数据统计显示，2018年，内地房企共发行海外债137支，融资总额高达519.5亿美元，较2017年上升60%。