房价“永涨”神话破灭，又一城市开发商“投降”，看他们如何解困

文/诸葛找房

广州打响降价第一枪

近期的热门话题“一线城市广州房价下跌”如果排名第二，便找不到能让人颤抖的第一名了吧？房价下跌，这四个字近一年来都是围绕着三四线城市，谁都没想到，作为老牌一线城市的广州，房价也有下跌的一天。

据悉，广州番禺的某知名楼盘，去年均价4.2-4.5万/平下调至3.5万/米，降幅超过20%，这是什么概念？每平米降价7000元，相当于一百平的房子整整跌了70万，而从人工工资来看，在广州一年能赚到70万的有多少人？

纠其突然降价的原因，开发商方面称是正常的上新盘前清尾货的行为，而据业内人士指出，其实这是跟之前开发商定价过高有关，很显然之前借助地铁及学区的优势过度消费，房价虚高购房者并不买账，违背了市场预期，如今为了快速回笼资金不得不降价促销。

不仅如此，在2019年以来广州已有多地多家新盘出现降价，比如增城、南沙，跌幅都在10-20%左右。从目前看，虽然并未出现大规模的降价情况，但局部板块部分项目出现冷却调整，基本是事实，一线城市只涨不跌的神话已然破灭。

小编认为，这一次的降价行为或许会波及更多城市，且价格不会那么快回弹，总体来看大环境稳定的情况下不会出现降价潮的情况，降幅会控制在10%左右。而8月只是一个预演，至少会持续至9、10月份的传统营销节点，不排除部分房企为了冲刺年终业绩而将战线拉得更长。

房价下跌的背后是房企融资承压

习惯了过去房价被日益推高，此时的降价消息宛如一道雷，给仍对房价抱有幻想的炒房者一击，也给刚需购房者带来一线曙光，更给无数开发商敲钟：房价不会一直坚挺下去。随着房住不炒、房产调整逐渐深入，市场的增量变得有限，加上近几个月来房企正在面临各种严格的监管局面，在生存及经营上也面临不小的挑战，势必导致一些经营状况不佳的房企展开自救解困行动，减少投资拿地，低价出售库存，减轻债务压力。

8月14日，国统局公布的房地产开发投资和销售情况显示，7月份房企到位资金14834亿元，同比增加5.8%，增速却与6月份几乎持平，1-7月全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比前6月回落0.3个百分点。诸葛找房分析认为，随着监管层对金融机构开展房地产业务合规性等进行检查，特别是对信托机构开展余额管理，房地产企业表外融资等受到较大限制，同时销售趋冷，导致市场预期逐渐变化，开发企业投资预期进一步降低。

根据多家机构发布的统计报告显示，今年上半年销售额超过千亿元的房企达到12家，前7月增至15家，今年6月末发布的上半年品牌房企销售业绩排行榜中，在公布销售目标的39家房企中，完成率超50%的仅有14家。而从前7月的房企销售业绩来看，只有碧某园和某大今年的业绩比去年下滑了，分析其原因，这两个房企有超6成的项目都布局在三四线城市，是房企中的典型。随着棚改货币化力度减弱，三四线城市的市场将首当其冲受到冲击，因为前期创造出来的需求在过去几年提前消化掉，如今缺乏产业和人口增量做支撑，仅靠刚需或中产投资者很难将房价重新撬动。

7月底，四部门联合发布《2019年降低企业杠杆率工作要点》，要清理掉占据部分信贷资源，产能过剩、东西卖不掉的“僵尸企业”，对企业杠杆率和债务风险进行检测，做到防患未然。

房企格局分化加剧如何提高竞争力

在下半年融资管控紧俏、政策整体企稳的背景下，行业格局加剧分化，不少房企面临短期的生存与未来的发展问题开始焦虑。在成本、资金双重压力的约束下，房地产行业如何才能保持长久的发展？小编认为，必须要做出转型，不求高速但求中速增长，速度可以慢但质量一定要高，应该把聚焦主业、精细化运营、提升品质作为角力的关键词，加强内功修炼，只有精准把握市场节奏，以客户需求为导向，向高质房企发展，才能增强抵御风险的能力。随着城镇化持续推进和中心城市都市圈引领城市群的发展，房地产未来仍有足够的发展期，但过去的老路行不通了，不能一味在意其经济属性，而应该思考如何去打造自己的核心竞争力。