没买房的恭喜！4000亿来了，房价有变，新一轮上车机会到了吗？

文/诸葛找房

这两天很多人乐坏了，因为市场出了一个重磅消息，在美联储三次降息后，我们央行终于有行动了！11月5日，央行发布公告称，开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，与当日到期量基本持平，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期3.3%下降5个基点。

所谓MLF，通俗说就是商业银行从央行那里借钱，补充自己的基础资金，当然央行是收利息的。所以这次并不是官方的基准利率被调低，而是央行借给商业银行的钱，利率调低0.05%。关于这次央行降息的原因和经济背景我们就不多说了，网上已有很多分析，比如世界范围内的降息潮影响，国内GDP的经济现状等。更多人关心的是此次降息操作是否会刺激到房价，对未来楼市有没有利好。

1.LPR下调成定局，但难说拐点到来

上面我们说过，下调MLF利率会影响到后续银行贷款，而银行发放贷款定价主要是参考新的LPR。此次是央行19个月以来第一次下调MLF，意图也在给市场利率降低形成一种导向，央行借给银行的资金成本降了，如此一来，银行也理应降低借贷利率。而此时的房贷利率均以近一个月的LPR利率为定价基准加点形成，那么MLF下调，某些程度也代表了11月20日的LPR下调成为定局。

但有些人喊着哇塞央行终于降息啦！看股市马上有了良好反馈，沪深指数一片大好，下一步就是楼市回暖！如果LPR降了，随之而来的就是我们的房贷下降！但是别太激动了，5个基点而已，而且操作基本是持平的，到期的MLF资金是4035亿元，释放4000亿元，差量并不大。

此次可以说只是一个象征性的市场信号，引导市场利率向下，以此来降低实体经济的融资成本，毕竟我们头上还有二师兄压着呢！9月份猪肉价格已造成CPI超3%，对货币造成压制，在物价和经济压力面前，这是一次试探性的降息，算是一个这种的办法。

对房地产的影响，可以观察20号出来的5年期以上的LPR利率是否有下降，不过5个几点对房贷来说算不上什么，对长期房贷就更影响不大了。

举个例子，厦门10月8日房贷利率新政后首套LPR+30基点为5.15%，二套LPR+80基点为5.65%（10月21日5年期以上LPR为4.85%）。此次央行降息后，若以业内预估的11月20日LPR报价至少下降10个点即4.75%算，同时厦门继续维持新政前后的操作，首套加30基点、二套加80基点，以100万元的商业房贷，等额本息还款法，贷款期限30年计算，届时首套房贷月供款相比新政前减少约58元，二套房贷月供款则减少约54元。

可见跌幅是相当小的。所以说房住不炒仍是根本，楼市拐点房价反弹动力不足，很难说是不是意味着国内的货币空间已经打开了，充其量算是稳定信号。

2.购房者信心提升，没买房的上车有望？

目前各地楼市普遍偏冷，降息有利于进一步稳定房产市场的同时，也会直接降低按揭贷款的成本，房贷利息总额减少，由此可在一定程度上提升购房者的信心。对于已经买了房子的人来说，之前就申请过房贷，LPR的调整基本跟你没什么关系，还是按之前的利率还贷就好。

对于没买房的人来说，这不是坏事，只要房住不炒定位不变，针对首套房利率有所降低都是符合调控方向的。尤其是刚需，目前大多城市房价受限，趁着房价稳定，看中就买，无需等继续降息，找到高性价比的房源比什么都强。利率下行期，签订贷款协议时，一定选择浮动利率，一般一轮宽松至少两年。