买房很重要，收房前的验房更重要！

房子承载着每个人生活的点点滴滴，记录着生活的酸甜苦辣、孩子初到世界的痕迹、父母喋喋不休的唠叨，是每个人生命中不可丢失的港湾。买房子对于中国人来说一件大事，以前彩电冰箱洗衣机是结婚彩礼的标配，现在买房子已经结婚的前提条件，因此对于房子我们不可掉以轻心。趁着疫情，总结了一下合作的装修客户反映和遇到的问题，很多客户在交房的时候遇到众多棘手的问题，比如：房子的实际使用面积小于购房时承诺的面积、交房时间推迟、墙面空鼓、下水道不通、楼层过矮等等，因为签订了收房合同所以这些问题开发商并不能很好的配合处理，所以写这篇文章想聊一聊买房后交房前的验房环节。开发商开发的房子好不好、质量如何、有没有隐秘工程的隐患等情况，只要验一下就知道了。

一般的验房流程是：收到验房通知--材料准备--具体验房项目--签订入住交接单。

1. 收到验房通知验房

一般开发商会在购房时约定的验房时间内通知具体的验房时间，在接到通知书的期间内，可以准备做验房前的准备。接到通知书后首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

特别提示：

（1）一般收房的时间都会有一个期限，开发商会统一安排人员与业主进行交房，若不在收房期限内去收房，后续会有各种麻烦事。

（2）如果开发商通知的收房时间与购房时约定的时间已经逾期，业主是可以考虑向开发商按合同上的约定进行索赔。

（3）很多人在通知的收房时间内不在家或在外工作不能及时回去不在场的情况不，可以书面形式委托自己的亲友、请专业的律师、或与开发商协商一个的时间进行收房交接，协商的时间需要以书面的形式确认，避免后期不必要的纠纷。

（4）若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，业主应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费的问题。

2. 材料准备，这里的材料准备是指去房间收房时签订交房合同前对房间进行房间验收时所用到的工具和设备。

（1）准备相关验房文件即三书一证一表，国家针对商品房是有明确的指导文件要求开发商根据施工标准进行施工。所谓三书就是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》。“一证”指的是《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”指的是《竣工验收备案表》。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

《竣工验收备案表》最重要，是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案，《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

特别提示：

《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。

提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

（2）准备收房时验房的工具：收房需要带的工具：1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道、1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓、1只塞尺--用于测裂缝的宽度、1只5米卷尺--用于测量房子的净高、1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通、1只计算器---用于计算数据、1只水笔--用于签字、1把扫帚--用于打扫室内卫生、1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。工具准备完之后就需要对房间所需要的空间进行验房。

（3）验房。

（a）首先验房屋的面积。一般情况下，实际面积与房屋合同面积误差在3%之内属于正常范围，误差超过3%，则可以要求以双方的合同约定为准进行赔偿。

（b）房屋结构验收。结构是否与合同一致；层高，很多小高层的层高可能和承诺不相符，一般层高要在2.6米以上为好，太低实在太压抑了，确认不利于住户的身心健康。

（c）墙面。查看墙面是否有龟裂现象，空鼓锤敲击，查看墙面是否有空鼓。

（d）地面。检查地面平整度、检查地面是否有开裂现象、检查地面是否有空鼓现象、检查地面是否有反砂情况。

（e）屋顶。检查屋顶是否有开裂现象、空鼓现象。

（f）门窗（入户门，厨房，房间，储物柜，推拉门）。检查门窗表面是否扭曲变形，破损，剥落，划痕损伤、检测门窗安装，合页是否正常安装；是否存在明显缝隙；开合松紧度是否合适；密封条是否不松动，不脱落、门锁窗户锁是否正常安装，能否正常使用、窗子排水孔是否打通、窗扇密闭性、玻璃完好、密封胶、密封条、配件是否齐全如防脱落装置、防碰器，压条拼接、推拉是否顺滑

（g）电路。查看插座开关位置设置是否合理、回路设置是否合理，路数是否足够、有无漏电保护和接地保护、是否通电，接线是否正确、检查插座开关是否能正常使用、电器灯具是否正常连接，能否正常使用、配电箱是否正常安装，是否做好相应标记、电表是否正常安装，正常计数、开关面板是否完整无损坏

（h）水路。水管，水龙头是否正常安装，能否正常使用，连接处是否存在渗水漏水现象、地漏是否排水通畅，无堵塞

（i）防水——做防水测试。门口做15cm高的挡水层；往里面注水，直到水高到达10cm，同时做好高度标记；24小时后观察水的高度的变化程度，并提前与楼下住户约定时间查看是否发生渗水情况。

验房也有好的验房时机，雨天验房优于晴天验房，因为连续的几天的雨天，可以更好地考验和发现房屋渗水的问题，特别是顶楼房屋。

特别提醒：现在很多装修公司为了能够签下装修的业务，也会给业主提供免费的验房服务，但是他们并不是专业的验房师，也没有专业的验房标准，很多验房的重要事项并没有重视，导致后期收房后会很大程度出现问题，所以在收房前验房环节很重要，毕竟验房是为了找出房屋出现的问题，并在收房前解决问题。

现在有很多独立于装修公司之外的第三方监理公司和第三方的验房机构，他们有整套完善的验房流程，验房后会出具相应的验房报告，如果出现问题会提出合理的建议。