购置学区房 花钱遇到麻烦事

花大价钱购置学区房，就是为了让孩子上重点小学，如今计划不能如期实现，房子也没有必要买了，可是不定期交付首付，就违反了购房合同，究竟该怎么办？

文/ 本刊记者 郭一卓

不久前，本刊记者接到一位叫张丽读者打来的电话。她在电话中讲述了自己买学区房时遇到的难题。

我的家住在北京市郊区。因为考虑到儿子乐乐到了上小学的年龄，我们决定在市区购买一套学区房。我先是在一家中介网站上找到了一套合适的房源，是北京市重点小学的学区房，房价530万元。第二天，我和丈夫看了房。带我们看房的人并不是房主本人宋辉，而是宋辉的儿子宋明。中介的员工张伟也说，中介已经审核过宋辉的房产证和宋明持有的授权委托书，房子肯定没有问题。

宋明还表示：“这套房子你现在买了，我可以及时协助你们把户口迁进来，保证孩子今年能够顺利入学。”这句承诺立即消除了我们的疑虑。随后，我们就与宋明及张伟分别签订了房屋买卖和中介服务合同，当场给了宋明20万元的定金。

在房屋买卖合同中，双方约定我们最迟要在10月31日前向宋辉交付房屋首付360万元，同时约定宋辉要在交首付款当天协助办理过户手续。但是，宋明承诺的“保证孩子能够于9月1日前落户该房屋并让其被划片小学录取”的事，并没有写进合同。

没几天，张伟打电话说，因购买的房屋还在出租，暂时不能办理过户手续，所以乐乐也不能及时落户。

之所以花大价钱购置学区房，就是为了让孩子上重点小学，如今计划不能如期实现，我们觉得这套房子也没有必要买了。但是，合同上并没有约定“购房是为了孩子上学”，如果中途放弃，就违反合同。我又联系了张伟，提出希望能够和宋辉见面，并要求在支付首付款的当天，宋辉要协助办理过户手续。但宋辉的回复是：“暂时无法办理过户，因为房子之前有贷款，需要用买房交付的首付款到银行解压。”

我们对卖方彻底失去信任，并向表示不支付首付了。没想到，卖方说：“合同已签，如果没有按照约定日期交付首付，要承担违约责任。”

听了这样的回复，我们陷入了两难的境地：如果交付了首付，这么一大笔钱给了出去，依照卖方此前不诚信的情况，难免会再出现意外状况；可是如果不交首付款，就真的违反了合同约定。究竟该怎么办，我们也没了主意。

法律保护双方的利益

本刊记者带着张丽的疑问，采访了北京市密云县法院的王雪法官。对于张丽所面临的难题，王雪给出了如下解答。

张丽遇到的这种情况是很常见的。张丽只是在口头上与房主就孩子上学一事达成了协议，并未就此签订补充协议，孩子没能顺利就读心仪的小学，但张丽只能忍气吞声继续交易。

如果将“孩子户口迁入购置的房屋里”等内容明确写入合同，或是另行签订补充协议，之后因卖方的原因，导致户口没能迁入，造成孩子无法顺利入学，张丽是可以以“合同目的没有实现”为由，要求解除合同或是要求对方支付违约金的。

法院在审理此类案件时，主要依据的是合同，对于双方达成的口头协议，如果对方予以否认又没有其他证据可以证明，即便事实如此，告到法院也很难得到法律的支持。

因此在购置学区房时，建议买房人要在订立合同时尽量将“孩子入学”及其相关的目的明确、清晰地在合同中写明，一旦合同目的无法实现，买家可以就此要求解除合同或是索要赔偿。

当张丽第二次面对卖家失信时，其实她大可不必这么担心。因为此前，卖家对于需要使用张丽交付的首付到银行解除抵押一事并没有明确说明，且按照合同的约定，买卖双方需要同时履行合同义务，即张丽最迟于10月31日交付房屋首付款，而房主也应于同一天协助办理过户。在房主明确表示交付首付的当天，无法协助张丽办理过户手续的情况下，依照合同法的规定，张丽是可以拒绝支付首付款的。

需要指出的是，因违约一方是宋辉，张丽才拒绝支付首付款，因此张丽要在沟通过程中注意收集证据，例如电话录音或是由中介出具证明等，以备日后产生纠纷可以作为证据使用。