购房补：陷阱还是馅饼？贴哪儿是关键
核心提示:8月4日,有媒体发表文章《发改委:这些城市可发放购房补贴》,称国家发改委8月3日在其官方网站发文提出:商品房库存较大城市,可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。对此,国家发改委相关负责人对记者称,这是部门提出的下一步建议,并不代表一定会实行。
补贴可以有,贴哪儿是关键
发改委在其官网文章中首次提出政府以发放“住房补贴的形式去库存”之后,引起了舆论的极大关注,但很快此文中有关住房补贴的表述又被删去了。“删帖”的举动激发了人们对这一问题更多的猜测。
有人就猜测“发改委是担心由此引发各方对于建议的误读”。什么样的误读呢?比如“政府砸钱救市”“推高新一轮房价”等等,中国的房地产市场本来就很敏感、脆弱,这样的误读显然绝非发改委的本意。但事实就是如此,误读的态势已经形成了。
之所以会出现误读,原因就在于政府、开发商与民众三方对房地产市场的期待是不同的。在这三角关系中,本来政府相对超脱一点,可以居中平衡,但这只是理论上的,在实践中却没那么简单。有人就认为,发改委力挺房地产投资,说明房地产对于宏观经济的重要性。这种说法有一定道理,但也不免有开发商一厢情愿的意味在里面。
事实上,政府真正关心的已经体现在文中了,就是去库存。三四线城市房地产库存量过大,无论对国家宏观经济安全,还是对社会的总体稳定都是一种潜在的危机。最新统计数据显示:目前我国商品房待售面积超过7.2亿平方米,加上在建的施工面积至少需要五六年时间才能消化掉,而库存又主要集中在土地供应充足、市场需求少的三四线及以下城市。所以,去库存已经不是开发商单方面的问题了,在这个问题上不排除开发商对政府的“绑架”。
而政府要解决库存问题,手段不能太单一,还是要多措并举。像文中提到的“先租后售、与政府共有产权”等,同时被删掉的“发放购房补贴”的提法虽然容易引起误读,但也没错。其实政府补贴是完全可以的,只是如何补贴需要认真考虑,不能让补贴变成人们猜测的那样“砸钱救市”“推高房价”。
有人说,近年来很多地方廉租房、公租房这样切实解决底层民众基本住房需求的民生工程推进缓慢,政府没钱建廉租房,却有钱补贴去库存,这是在为开放商站台。其实这两者并不矛盾,只要进行合理的制度设计和构建,政府的补贴完全可以让底层民众得到实惠。事实上,廉租房、公租房解决的只是一小部分人的需要,大部分人都处在中间阶层,既不够申请廉租房、公租房的条件,又距离商品房太远,补贴对这部分人来讲更可行,也更有利。
同时,一些地方的经验也值得借鉴。比如,安徽芜湖在棚户区改造中引入货币化机制,加快商品房去库存的做法。政府给拆迁对象大部分的补贴,拆迁对象只要再拿出很少的一部分钱,就可以极大地改善住房环境。这也是政府补贴、百姓得实惠的好办法。
所以,不要一听到政府补贴去库存,就认为是政府与开发商勾结推高房价。在中国的房地产问题上,尤其在地方,的确有政府被开发商“绑架”的嫌疑,但是如何解套,还是有不同的玩法的,不一定只有房价高企一条出路,其实房地产泡沫也是悬在政府头上的一把利剑,这些年我们的教训也不少了,什么有利、哪里是陷阱,政府应当有一个基本的判断。
只靠砸钱难达到去库存目的
尽管“购房补贴”相关内容的表述很快被删除,但由此引发的社会焦虑并没有消除。公众担心,一旦政府财政资金强势进入房地产市场,其带来的市场震荡,绝非完成“去库存”任务那么简单。很有可能这一积极的财政政策传递到市场之后,会发生有意无意的扭曲,进而持续推高房价,并成为新一轮楼市亢奋的肇源。
目前出现的各地商品房“高库存”现状,并非市场真实需求的反映,而更多是地方政府为了获取土地出让利益与地产商合谋的产物。无论是此前风行一时的“经营城市”,还是后来的人为造城、做大城市规模,都是地方政府以行政力量推波助澜的结果,一味纵容也助长了开发商更大的贪婪与狂热。
眼下,政府应该反思以往对地产的过度依赖,改变“土地财政”偏好,真正从治理层面考量应该如何去库存。比如,不妨实事求是核定城市规模,并从控制土地供给入手,采用市场手段消化过剩等等。那种动辄砸钱的做法,说到底是一种行政权力导致的幻觉,不仅妨害社会的公平正义,也是财政资金的错配。
一个城市能够消化多少商品房、民众能够承受什么样的房价,并非总是有无限的弹性,而往往有一个底线,市场终究要饱和的,若是逾越了这一底线,就会产生过剩。同样,既然库存是一个长期的累积过程,则去库存也应该立足长期,多措并举,徐图进取,而不是急功近利,毕其功于一役。
此外,动用公共财政补贴购房,也未必能够让百姓真正获益。商品房定价本来就是市场行为,是一种动态的价格呈现。这样,政府补贴进来,非但不可能真正抵达购房的百姓,还会成为房企的溢出利润。也即这些财政资金很可能为房企注入强心剂,刺激市场产生某种幻觉,进而炒热楼市。
今年以来,不少地方曾先后实施购房补贴政策。今年4月,四川省蓬安县出台购房财政补贴政策,规定购房在140平方米(含140平方米)以内,由县财政一次性给予200元/㎡购房补贴；今年3月,沈阳也发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》,涉及税费补贴等多项优惠政策。
尽管这些政策一度产生明显效果,但从长远看,则是不可持续的。一则财政补贴原本有限,难以为继；再则在房价畸高的情势下,亦属杯水车薪。更不要说在众多民生政策尚未完全落实,甚至还有民众尚未脱贫的语境下,政府拿出大笔财政资金补贴买房,其正义性也饱受质疑。
吊诡的是,一方面,地方政府热衷于发放购房补贴,以行政力量“去库存”；另一方面,作为解决低收入群体的重要路径,多地的廉租房公租房安居房却推进缓慢。据《新京报》报道,截至2016年6月,北京2012年列入开工建设计划的公租房项目中,有11548套没有竣工,分配入住率仅为20.64%。这不能不让人怀疑,地方政府心心念念所系的,仍是可以获取巨额土地出让收益的“土地财政”。若真如此,不仅浪费了宝贵的财政资金,而且也不可能达到“去库存”的政策目标。
