棚改货币化收紧透露了哪些楼市逻辑？房地产大局已定

诸葛找房

10-09 16:35阅读

众所周知，棚改货币化曾经为某些特定群体特别是土著居民提供了一个更直接更实惠的福利，过去房地产让有钱人越来越有钱，钱并不多的本地居民也算是坐享了楼市红利。然而随着这种政策的深入，在一定程度上成了推高房价的重要原因。

但是，棚改货币化或从此也将完成其阶段性的历史使命，从而退出历史舞台。

10月8日晚间，国常会部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

为什么要取消呢？而且如此坚决。原因一定是此政策已经与当前调控政策的初衷相悖了，所以必须适时做出调整。

今年7月底，中央提出：下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

其中重点，一个是坚决遏制房价上涨，一个是保持房地产市场稳定。但是我们看，棚改货币化政策的确客观上推动了房价上涨甚至是过快上涨，尤其是一些本不具备资源和人口支撑的三四线城市也变得疯狂起来，从而也积聚着市场风险。

我们再从这次国常会的表述中不难看出，房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。这就说明国家承认棚改货币化政策已经从客观上刺激了楼市不理性上涨，为了与当前调控相符，不得不加快取消货币化安置政策。

从而也说明，当下房地产市场变得越来越清晰，当然也有人认为市场变得越来越难以捉摸，因为一方面政策收紧，另一方面政策又在不断放松，这到底是什么逻辑呢？

最主要的是房地产的历史定位已经发生改变，过去房子被当作投资品可以说发挥了巨大的历史作用，但如今其支柱地位正在逐渐褪去光环。由于之前积累的泡沫，资产风险也会变得不能不引起我们的重视和关注，其对其他实体经济造成的损害更不容小觑。所以我们看到的是经济虽然相对稳定，但已经失去了过去高速增长的色彩，那么国家可能会适时放水，但绝不是你希望看到的流向房地产。

事实证明，10月7日，央行宣布从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。

这是顺应当前经济环境的举措，但同时我们看到，无论是之前的降准还是当前的降准，都不是传统意义上的货币宽松放水，并未带来“大水漫灌”效应，而更多体现为支撑实体经济的定向型政策。降准利好债市，但流向房地产市场的资金将得到控制。所以，初衷绝非是为了刺激房地产。

回过头来再看棚改货币化或许就能理解当前的政策逻辑了。棚改说白了就是利用少量的土地建设更多的房子，给你钱你还能帮助去库存，可是如果去库存差不多了呢？很可能就是在提醒房价是时候下跌了，而且也做好准备了。

当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平，即库存规模回落到了七年前的水平。无论是一二线城市还是三四线城市，库存都在大幅减少，尤其是一二线城市，库存量减少，意味着未来房价的下跌空间不会太大，甚至可能也会被解读成未来一二线城市还会在稳步之后有一个提升。

所以，过去房价大涨的城市很可能会迎来下跌，当然也不会允许其大跌，像之前三四线城市很可能就会持续下跌到合理价位，目前一二线城市实际上不正在回归吗？但是长期来看，一二线城市是有资源和人口支撑的，所以对购房者而言，特别是在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下，买房就是住，房价的波动也不会影响也不应该影响你买房。

房地产大局已定，一方面，当前整体市场冷淡在情理之中，更在可控范围，而且经济增长对土地财政的依赖也渐渐弱化，即使房地产降温也不会拖累经济增长。另一方面，未来房地产判断标准将不能单纯从成交数据来衡量，更应该看到，我们从高速增长向高质量增长过渡的变化过程。这也标志着房地产新时代的到来，购房者不再疯狂买房，而是更加理性理智选择品质房产。