房地产降温持续，环京楼市或拉开全国开发商资金链断裂的序幕

诸葛找房

在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位指导下，在调控严厉执行的当下，楼市降温明显，也可见调控见效。截至10月初，年内累计房地产次数更是接近400次，比去年同期增加8成。而且调控丝毫没有放松的迹象，作为房地产市场的“面粉”，土地市场也呈现出凉意。

9 月土地市场供需同比下降35%及31%，双双走弱，成交溢价率10%亦处历史低位，在严调控背景下房企利润预期较为悲观，购地意愿走弱。国家统计局数据显示，前8月房企土地购置均价4971元/平方米，较去年同期下降22.6个百分点，连续5个月出现回落。

土地市场如此，楼市更是如此。据诸葛找房数据研究中心监测数据，2018年9月，100个重点城市二手房挂牌均价为15329元/平米。整体来看，100个城市环比平均下跌0.11%，市场降温显现。其中热点城市下跌数量较多，三四线城市上涨城市数量较多，城市房价变化差异较大。

而感受颇深的开发商更是发出了哀号。“安全第一”。在2018中期业绩会上，孙宏斌毫不犹豫地说。在孙宏斌看来，宏观调控政策在短期内不会放松，购买预期也会发生变化，融创要做到安全第一。万科郁亮更是发出“活下去”的警告，并且也开展降价促销活动，楼市冷暖可见一斑。当大开发商都把活下去作为生存目标时，其他中小开发商何等处境不言而喻。

我们都知道房地产行业作为高负债行业，开发商基本上是不用自己花多少钱就可以拿地盖房的，有人说这就是一个空手套白狼的行业。然而随着融资渠道的收紧，开发商传统的拿地模式可能会将其送入深渊。

我们都知道，过去开发商们为了追求规模化，不惜一切代价举债拿地甚至地王，最后又赶上房地产调控，限购限售限价等政策让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地。资金成本上涨，负债率持续走高。

房地产开发属于资金密集型行业，对资金需求较大，因此房地产企业的融资能力将在很大程度上影响其发展前景。如果市场调控继续，那么此前一些高负债企业就可能处在资金链断裂的边缘上，大有饮鸩止渴之势。

哪些开发商最容易出问题呢？诸葛找房认为，过去那些在房价疯涨的刺激下，不惜一切代价拿地王的开发商很可能会在新一轮调控中葬送自己，试想一下，举债拿地后卖高了不给批，卖低了亏本。再加上严厉调控购房者也是谨慎起来，开发商资金周转必然面临巨大挑战。如果还不能顺利降价那就更不能实现短期的资金回笼，濒于崩溃边缘也就不远了。

哪里的开发商更面临这样的压力呢？过去房价疯涨远远超出其价值的区域，在严格调控下必然会有一个大幅度的下调。事实证明，一些既没有人口和资源产业支撑的三四线城市很可能就会陷入这样的局面。

而当下环京一些地方的开发商正暴露资金链风险，据报道，在过去两年时间里，房价上演了探头-激涨-疯狂-停滞-急跌的连环好戏。河北永清的国瑞生态城目前高层售价多少？8800元/㎡起，而去年最高点时价格是22000元/㎡，跌幅整整60%！据了解，2015年上半年，永清房价还在5000元上下徘徊，2016年就开始逼近7000元，而后突破1.5万，直到2017年年初就达到最高峰值冲破2万/㎡大关，再看如今已经下跌60%左右。如果开发商能够顺利降价，其实这里的开发商或许还有活路，因为拿地再贵也不会像其他城市一样，开发商还是可以有机会的。但是如果降价不成，调控也不会放松，开发商再没有其他融资渠道，那就真的危险了。

这还不算典型。搁几年前您或许还不知道华夏幸福是干什么的，随着前几年环京楼市的红火，华夏幸福迅速崛起了，其名声也渐渐被广大购房者所熟知。调控潮拉开大幕之后，华夏幸福成为从巅峰到谷底最快的一波，特别是发家重镇环京楼市在调控重击下早已经没有了往日的风光。

今年8月时就有人爆料，华夏的环京项目正在打包寻求合作，合作方式以项目转让股权为主，但是要求并表，在缓解资金紧张的同时，华夏竭力想维持经营规模。

几个月后，10月9日，华夏幸福发布公告称，将与万科合作开发部分环京地产项目。万科拟通过收购目标公司部分股权的方式，与华夏幸福合作开发目标地块，暂定交易价款约为32.34亿元。

舆论一致的解读就是华夏幸福在割肉求生，而万科是跑马圈地。有人说华夏幸福真惨，曾经多么风光，如今沦落到如此地步。但诸葛找房认为，在一定意义上或许万科拯救了华夏幸福，并不是所有的开发商都有这份运气。而且实际上环京虽然楼市泡泡严重，但是如果能够回归合理还是有需求支撑的，这比其他三四线城市还要强得多。所以，可能还会有更多的开发商继续步入资金链崩溃的边缘。