政府工作报告：稳字当头地方调控自主权增强，大处着眼首次并提住房保障与市场体系

诸葛找房

3月5日上午9时，十三届全国人大二次会议开幕，国务院总理李克强代表国务院作政府工作报告。报告总结了过去一年以来经济发展的历史成就和历史变革，并对2019年政府工作提出建议和目标。作为国家经济重要环节的支柱产业之一，房地产同时也是影响国民生活的热点民生话题，诸葛找房从市场、环境、城市规划三个方面梳理了报告对于房地产市场未来发展的工作要点，通过“房地产税”、“落实城市主体责任”、“棚改”、“城市群发展”等关键词，解读2019年房地产发展趋势。

一、房地产市场：稳字当头，地方调控自主权增强

1、稳字当头，遏制房价上涨决心不变

|更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升……

“促进房地产市场平稳健康发展”，“稳”字将贯穿2019年房地产调控的始终，这代表了全国房地产调控力度不放松。

2、强调落实城市主体责任，地方自主权增强

“落实地方政府主体责任”，与此前中央经济工作会议精神一致，即强调落实城市主体责任，因城施策，分类指导，尊重不同城市的实际情况，提高地方政府在房地产市场调控政策微调上的自主性，更加有利于当地市场的健康发展，既要防范城市房价大涨，也要防范房价大跌，带来一系列社会与经济问题。

3、强化保障体系，改革完善房地产市场大格局

“改革完善住房市场体系和保障体系”报告首次将住房保障体系与住房市场体系并列提及，表明了住房格局的变化。住房保障体系是居民基本居住权的兜底保障，与市场发展结构性改善齐头并进，推动房地产市场健康平稳发展。

4、棚改改革持续进行，保障民生为发展出发点，力度或有减弱

“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造”明确了棚改将继续的大方向。但报告将棚改工作内容与保障性住房建设同时提及，表明棚改工作的出发点应是解决居民居住困难，而不是变相拉动经济。今年的政府工作报告对于棚改工作也并未提出开工计划。棚改力度或会放松，三四线城市房地产发展会放缓。

5、供给端改革，推广宅基地制度改革试点成果，集体建设土地直接入市或有制度性突破

|全面深化农村改革。推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。深化集体产权、林权、国有林区林场、农垦、供销社等改革。

此前农村宅基地等“三块地”改革试点取得一定经验，“推广”表明了中央层面对“三块地”改革的肯定态度。推广集体建设用地入市，直接作用于房地产市场的供给端，一定程度上影响供应规模、供应结构、供给价格等。从市场潜在量级测算，加快集体建设土地直接入市对于缓解市场供不应求的预期效果明显，对稳定市场效果显著。但目前来看，集体建设用地入市较少，且合作开发模式尚不完善，暂不会大程度上改变房地产开发用地来源现状。

6、健全地方税体系，稳步推进房地产税立法

|深化财税金融体制改革。加大预算公开改革力度，推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。规范地方政府举债融资机制。以服务实体经济为导向，改革优化金融体系结构，发展民营银行和社区银行。

报告再次提及健全地方税体系。明确城市主体责任，提升城市政府调控自主性。房地产税立法从“稳妥推进”变为“稳步推进”，或意味着房地产税立法工作已有推进步骤。而根据此前财政部部长肖捷提出房地产税将遵循立法先行、充分授权、分步推进原则，房地产税的征收涉及利益面广，兹事体大，立法推进难言加速，但可以肯定的是，开征势在必行，立法渐行渐近，但今年直接推出的概率微乎其微。

财税体系深化改革是本次报告重点内容之一。房地产税立法工作被提及在财产税体系工作规划中，首先意在健全财税体制，改善税收结构，丰富地方财政收入来源。其次才影响房地产市场，刺激存量资产盘活，减低房屋空置率，推进房地产市场平稳健康发展。

二、经济政策取向：弱化经济对房产依赖，加大供给侧改革推动经济发展

1、GDP预期降低，地方专项债大幅提升，有助于减少对房地产依赖饥渴度

|今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长6%－6.5%；城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%左右，城镇登记失业率4.5%以内；居民消费价格涨幅3%左右；……坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持深化市场化改革、扩大高水平开放，加快建设现代化经济体系，继续打好三大攻坚战。

今年国内生产总值增长预期目标6%-6.5%，较去年增速显著下降，居民消费价格涨幅仍然在3%左右。GDP预期的降低，也对应了“不高大水漫灌”的金融决策目标。同时，今年地方政府专项债比例大幅提升，有助于减少地方经济发展对房地产行业的依赖度，行业的宏观调控仍将持续。值得注意的是报告中再次强调坚持以供给侧结构性改革为主线，巩固“三去一降一补”成果。目前三四线城市受棚改政策的大力推进，商品住宅去库存已经取得了显著成效，当前楼市的库存已经进入了较为平稳的时期，2019年在因城施政分类指导的背景下，各城市房地产市场更好地践行稳市场、稳预期的基调。

2、稳健的货币政策松紧适度，房企融资或稍得缓解；实际利率水平下降，有助于一线城市需求率先恢复

|积极的财政政策要加力提效。今年赤字率拟按2.8%安排，比去年预算高0.2个百分点；财政赤字2.76万亿元，其中中央财政赤字1.83万亿元，地方财政赤字9300亿元。今年财政支出超过23万亿元，增长6.5%。中央对地方均衡性转移支付增长10.9%。……稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵活运用多种货币政策工具。深化利率市场化改革，降低实际利率水平。完善汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

稳健的货币政策要松紧适度，“保持中性”未再提及，“不搞大水漫灌”。同时兼具灵活性，运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，未来房企融资或会稍有放松，房企融资难的局面可能得到一定程度的缓解，但仍不会得到大幅放松。前期房价下跌幅度较大的城市或会跌幅明显收窄。2018年房企追求规模的热潮或会在稳健的货币政策下得到一定缓解。

政府工作报告中明确提到要降低实际利率，结合房贷利率水平从去年底达到阶段性高点后回落，对于缓解购房者购房压力，提高购房积极性会起到一定的积极作用，对于前期超跌的一线城市以及部分二线城市的市场来说，需求端或会率先恢复。

3、减税鼓励实体企业发展，弱化房产经济依赖

|实施更大规模的减税。普惠性减税与结构性减税并举，重点降低制造业和小微企业税收负担。深化增值税改革，将制造业等行业现行16%的税率降至13%，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%，确保主要行业税负明显降低；保持6%一档的税率不变，但通过采取对生产、生活性服务业增加税收抵扣等配套措施，确保所有行业税负只减不增，继续向推进税率三档并两档、税制简化方向迈进。

减税的目标主要是给制造业、小微企业等减轻负担。但“确保所有行业税负总体不增”同样利好房地产市场。普惠性减税与结构性减税并举，鼓励实体企业发展，增强经济活力，弱化经济对房产依赖。

三、城市规划：城市群为发展重点，周边房产市场价值升高

1、中心城市引领城市群发展，提升周边房产市场价值

|深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

报告强化城市群概念，“以中心城市引领城市群发展”，既有利于优化人口和经济的空间格局，又有利于增强内生发展动力。毋庸置疑的是中心城市资源倾斜，发展机会较多，同时实现辐射效应，带动城市群的中小城市迎来发展机会。这也是房地产市场发展的一个方向，热点城市周边市场或会升温。

未来房地产市场主要的快速增长机会可能会集中于国内的几大城市群内，前期主要是城市群中心城市，城市间房地产市场将会进一步分化。

2、京津冀协同发展，环京市场发展前景可期

|优化区域发展格局。……京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区。

作为正处于深入推进阶段的国家战略，京津冀协同发展战略将在今年步入实质性开发建设阶段。河北、天津已深度融入京津冀协同发展战略，廊坊北三县已确立与通州区统一规划、统一政策、统一标准、统一管控，强化与北京城市副中心的协同效应。随着战略的深入，京津冀内部在交通、产业、生态环保等方面也在进一步协同发展，

3、自贸试验区更大自主权提高城市发展活力，缓解房价高企隐患

|落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接，推动生产要素流动和人员往来便利化。将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。长江经济带发展要坚持上中下游协同，加强生态保护修复和综合交通运输体系建设，打造高质量发展经济带。

自贸区被赋予更大的改革创新自主权，可以在一定程度上激发城市经济发展活力，增强城市经济发展基准面，从而使得金融市场更加稳定，可以在一定程度上消除房价上涨带来的金融隐患。另一方面，自贸区对于人口的吸引力更加强大，人口的不断流入不仅会给城市发展带来更多活力，同时也增加了房地产市场需求，使得房产市场发展更为健康、稳定。

综合而言，此次的政府工作报告直接涉及房地产的内容并不多，更多地在减税让利、优化营商环境等方面为我国下一步发展指明了方向，而在稳字当头定位前提下，落实地方主体责任、完善住房体系、推进棚改工程仍是今年房地产市场重要工作内容，也为今年房地产市场的发展奠定了基调。