寒意渐浓！开发商打退堂鼓，投资客也坐不住了，楼市或迎大考验

文/诸葛找房

往年，国庆小长假正是房地产行业的销售旺季，甚至可以说是“金九银十”里最热闹的日子。而今年却一反常态，很多重点城市的售楼处并未见到太多前来看房的购房者，显得异常冷清，难道楼市已随着入秋季节的寒意一同渐浓？对此，一些开发商开始打起退堂鼓，在“金九银十”期间争相上演噱头营销。什么买房送宝马、送车位、送装修、送物业费……各种促销手段恨不得都使上，甚至还有的项目传出6折优惠，这不禁给购房族以优惠力度很大、价格大幅走低的错觉，那么房子到底降了没？

央行参事盛松成曾经表示，目前我国房价平稳或小幅下降是好事。我们不希望房价大幅下降，事实上也不会大幅下降，但目前更需要扭转房价只涨不跌的预期。这话其实不无道理，说白了，单纯的砍价格治标不治本，楼市当下最要紧的还得是挤出水分，甩掉投机者，让市场的金融属性更多的回归到居住属性，这样才能一劳永逸，从根源切断过快的上涨趋势。而今年之所以会有那么多重点城市降温，正是因为受楼市近3年调控潜移默化，虽然短时间内看不出有什么变化，但放眼全国来看，变化还是蛮大的。

从措施方面来看：在过去的90天里，有9个省市先后出台新措。据不完全统计，下半年以来，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9个省市，相继发布住房租赁新规，通过增加房源供给、规范市场管理等措施，促进住房租赁市场健康发展。同时，住建部召开住房租赁中介机构专项整治工作推进会，要求集中力量在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵犯住房租赁当事人合法权益的行为，不少知名中介公司被约谈。

不少人对买房有执念，除了受结婚生子等现实因素所禁锢之外，大多是因为在租房上面受了不少委屈，吃了不少亏。而未来，楼市“租售并举”，打消了部分人群对租房的“恐惧”，在一定程度上会分散商品的热度。少了“接盘”的客户，投机者还能坐得住吗？大量空置房屋被吐出投入市场，房租和房价也就都能得到改善了。

从销售方面来看：继广州番禺某盘打响降价第一枪之后，武汉市区某楼盘也从单价3.2万降到了2.3万左右，跌幅达到了近25%。此外，合肥、福州也涌现出一批特价折扣房，济南部分楼盘提出要让价格穿越回2017年，郑州促销打折楼盘的宣传力度也很大。有开发商打趣地表示，这样的折扣，自己都心动了。但老百姓似乎并不买账，有网友道出原因：根本看不到诚意，还是让他们自己玩吧！

与此同时，二手房市场的降温势头也波及到了一线城市。以北京为例，限竞房的集中入市，增加了供应，于是就拉低了周边二手房的价格，除了个别五环内的项目不愁卖之外，不少项目面临较大的去化压力。截至9月17日，北京限竞房入市已经14个月，网签完成率却只有43.7%，连续多月出现供应量大于签约量的现象。且目前除深圳之外，大部分一二线热点城市的库存都有不同程度上升。因此，今年房地产市场没有“金九银十”似乎已成定局。

从成交方面来看：一方面，受金融信托限流，以及房企负债即将到期的影响，土地市场流拍率升高。不少开发商停止拿地，不再开工新的楼盘项目，这其中还不乏像苏州、南京、武汉、天津等热点城市。另一方面，有分析师认为交房将会成为年底最后几个月的难题。其中，北京、江苏、浙江、广东等省市，将面临较大交付压力。而湖北、安徽、江西、重庆、广西和贵州等，也存在一定交付压力。因此，从这些现象来看，多城楼市或将迎来大考验。

业内专家表示：今年“金九银十”整体降价和促销是主旋律，但不同地方有不同力度和方式，大型品牌房企会策划全国性质的“打折促销”活动，在不同地区的表现力度则会有明显差异。限价比较严格的部分热点二线城市，降价空间相对有限。但部分三四线及以下城市的新房和二手房的降价幅度可能会再次提升，伴随着市场去化会同步放缓。综上所述，“房住不炒”的大势难逆，今后大起大落的情况大概不会再有了。