疫情下楼市继续“放大招”：降房贷首付出现，官媒紧急定调，房价又有新变化？

文/诸葛找房

新冠肺炎疫情爆发，引得楼市异动频频。据不完全统计，2月份以来，全国已有近50个城市发布了稳楼市措施。在此之前，大部分措施只是为了缓解房企资金链压力，比如延缓企业支付土地出让金期限、放松预售条件、拓宽融资渠道等，实际上并未直接刺激需求。

而2月21日，河南省驻马店市终于有了信贷方面的松动措施——下降首套房贷款比例。降低首付比例，这在全国还是头一个。有人认为这意味着疫情下楼市救市再度升级，开始刺激需求了，为何楼市调整频放大招？接下来的房价究竟会怎么走？

2月21日，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，出台17项稳楼市措施。其中最引人关注的便是第8项“发挥住房公积金支持作用”，该条明确，用公积金购买首套房，住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元，最低首付比例由30%下调为20%！

虽然说公积金贷款方面的优惠，可能刺激到购房需求，但对驻马店本地而言，却利好刺激效应有限。据不完全统计，2019年驻马店商品房网签面积2863166平方米，网签金额1702678万元。与2018年相比分别下降了23.2%和16%。叠加疫情影响，今年一季度成交量滑坡已是大势所趋。

不仅如此，当地库存高企，也成为此次驻马店出台调整措施的重要原因之一。据统计，截至2019年12月末，驻马店商品房待售面积2529.37万平方米，比11月末增加47.74万平方米。其中，住宅待售面积增加7.11万平方米，办公楼待售面积增加17.69万平方米，商业营业用房待售面积增加15.61万平方米。

因此此次驻马店的调控无需过分放大其意义，在全国而言，它只是一个三四线城市代表，并非一二线城市，难以改变房价整体平稳的大势。如果说有影响，也是心理影响更大，这意味着已经有城市开始动信贷措施“出手”了。

上述我们提到，在之前多城出台措施，一切都是为了疏解开发商的资金压力，这是第一阶段，目前以驻马店为首对楼市信贷资金面的直接刺激，预示着已进行到了第二阶段。这种情况下，可能会有越来越多的城市开始出台救市升级措施。

而事实也的确如此。2月24日，浙商银行调整下发了个人贷款通知：对非“限购”城市，各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管措施情况，将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成（30%）调降至二成（20%）。值得注意的是，这个措施是没有属地限制的，全国范围内有浙商银行的非限购城市都将实行，而目前，全国大部分地区和银行都在执行首套房首付比例三成的措施。

在浙商银行个贷调整之前，多个城市已经打出很多枪：

2月14日，衡阳实施减免购房契税，本科生购房一次性补贴5万元的购房。

2月20日，苏州市相城区发布《相城区保障企业复工复产关爱人才六条措施的通知》，将工作满3个月的高技能人才纳入人才证明开具范围，变相放松限购。

2月23日，广西市南宁市也发布了公积金可以买二套的相关措施：职工个人及家庭只拥有一套住房，且该住房建筑面积在120平方米（含）以内的，允许其在购买建筑面积为144平方米（含）以内的第二套住房时申请使用住房公积金贷款。

2月24日，江苏省南通海门市发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情 保障城乡有序建设的政策意见》，个人可申请延后向银行还贷，购买装修成品房有契税优惠……

在各地陆续出台新政后，有人认为疫情之下楼市救市“尺度”越来越大，是否意味着调控的全面放松？客观来说，目前大多数省市集中于供给端和企业端的调整，属于微调型，符合因城施策的灵活基调，在央行等多部门不断重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”背景下，房地产不可能再允许炒作，有助于房地产行业平稳健康发展。如果因为这个担心房价有变，大可不必。

2月25日，经济日报紧急发文《“房住不炒”定位不能因“疫”而变》指出，当前，我国房地产市场保持总体平稳态势，房价涨幅稳中有落。在特殊时期，要始终坚持房住不炒定位，继续因城施策落实房地产长效管理机制，需求端政策要保持连续、一致和稳定，保持房地产市场平稳运行。

可见，“平稳”一直是被强调的关键词，楼市稳定的目标依然是长期的房地产调整重点，现阶段楼市的松动措施加码，取决于疫情何时消退。诸葛找房预测，疫情结束后，短期内受到抑制的需求有望迎来回补，市场活跃度将逐渐增强，但考虑到返乡置业因素带来的经济损失，回补力度并不会过大，房价涨幅以及商品房销售额可能增速不及预期。