2020年伊始,疫情造成的经济下行压力等负面因素,对商业地产的发展带来一定影响,尤其是写字楼、商铺租赁。3月份之后,随着疫情的逐渐好转各企业开始复工,近一个多月来,小编在北京实地走访了几处写字楼、商铺,不少个体或小微型企业都在商铺店面贴出大幅折价转租的消息,各个区域的写字楼价格也都出现一定下降。
由于疫情和春节期大部分商铺闭店未营业,不少业主无力承担高额房租,为削减成本只能选择低价转租。即便是位于二、三环地铁站附近的商铺,依傍医院、成熟社区资源的优质地段,也不乏有多家店面让价一半,或比市场价低很多的租金寻找承租人来分摊房租压力。
“现在很多大型商超接到了疫情期间免租优惠的通知,但小型商超很难得到,现在依靠线上和线下同步销售的流水,还做不到疫情前的一半。”
租客难,对外出租写字楼或店铺的房东也难。“现在写字楼租赁市场很不好做,换租或扩租办公室的客户明显减少,经过疫情,一些客户的租金预算也降低了”。这是小编在网上看到的广州写字楼房东反映的情况。
据了解,通常情况下,出于稳定需求考虑,一些房东会将租期签订时间控制在3-5年,每年按一定金额递增。但在目前的环境下,有意涨租的房东几乎很少,都是以原有的价格续租,因为一旦涨价租户撤离,短期内很难找到合适的租户,房子就只能空置。
而近日的数据也进一步佐证了小编上述的情况。机构数据显示,2020年一季度北京地区写字楼租金价格同比下降2.5%,广州地区甲级写字楼平均租金每月每平方米176元,环比小幅下跌1.1%。
租金下降侧面反映出的结果就是空置率的上升。数据显示,北京地区一季度写字楼空置率达到13.8%,创2010年以来新高,平均租金价格承压,连续5个季度环比出现下滑。其他一线城市上海、深圳空置率分别上升至21%、24.6%,广州则环比下降0.3个百分点至5.2%。
受退租及合约到期影响,北京地区甲级写字楼出现负吸纳量(净吸纳量=新租面积+扩租面积-退租面积),广州虽然空置率并未出现明显上升,维持在一个相对稳定的状态,但受到企业搬迁和扩张影响的滞后性,预计后续影响还会逐渐显现。
虽然我们看得到,写字楼的市场已经不那么景气了,但似乎还是有人对此方面的投资热度不减:2019年北京大宗交易(70%为办公楼)达到800亿元规模,比2018年的380亿高出一倍。房产交易和股市不同,有一定的滞后性,可能你的决策做出来,办理手续又延误一段时间,写字楼租金下降这件事,2020年以后,可能才会反映到实际的交易中。
所以小编在此提醒普通购房者,写字楼和住宅不同,如果不是刚需自用,还是慎重投资此类物业。疫情将加快部分企业的淘汰速度,但写字楼或商铺的租金下滑,却是趋势性的衰落,价格很难再恢复到过去的水平了。
首先,房住不炒环境下,炒房的人都减少了,炒写字楼的人更寥寥无几,所以价格方面很难涨,没有卖掉的路径,就只能选择出租。租金回报率目前非常低,且还在继续下降,趋势越来越明显。它跟住宅不一样,住宅还可以捆绑学区或商业配套,随着配套的价格波动,但写字楼的租金相对被动很多。现在好一点的租金回报率大概有4%,差一点的地方只有2-3%,加之空置率的成本,基本上只有亏本的份。
其次,“一铺养三代”显然不是一门靠谱生意,现在有些地方,尤其是三四线城市还把商铺炒的火热。千万不要因为一两个大牌入驻宣传或高回报的诱惑就着急进场,现在开发商为了销售形式搞得天花乱坠,大多是不切实际的承诺。好的商铺不仅要关注地段、物业类型,还要看它自身结构,租金收益看的也不是地段人流量和片区人流量,还是看你的店铺到店人流量,比如车能否停到你店门口。
最后,房产税始终是个雷,多套住宅要收,写字楼或商铺当然也要收。以今年的行情往长远看,集中办公的场景将越来越少,很多公司可通过远程办公,也有的大型公司受到启发,干脆把人力成本高的业务部门迁移去房租价格便宜的地方去,比如小编见到很多大厂就把技术团队放到了郑州、重庆或者天津郊区。
所以,投资写字楼或商铺看上去很美好,但不像住宅具有普遍优质性,比如100个住宅里可能80个都会有不错的回报,而写字楼优质回报的可能只有10个。今年之后,或者说其实早在五年前,相对住宅,写字楼的投资价值已在遭遇滑铁卢,风险实在大,指望着一铺养三代,很可能面临180度大转弯变成三代供一铺了。
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