央行报告：4成家庭拥有2套房，户均资产超300万！你达标了吗？

房产市场里，有一个问题始终被大家讨论：中国的房子够住吗？不同的人有不同的回答，对于那些1平米都没有的普通人，答案是“一房难求”，对于坐拥百万套房产的炒房客，他们担心的不是房子够不够住，而是高杠杆下，房价横盘，可用财富被严重透支的问题。

最近，市场上热传着一篇央行报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，内容基于2019年10月在全国对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查而形成的报告。不仅反映出当下我国房地产市场的发展现状，还透漏出诸多房地产的关键信息：

1.家庭户均总资产超300万，住房占比近7成

调查显示，我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化明显，家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成。

户均资产317.9万，这个数字超出了大多数人的认知，一定又有人认为自己被平均了。但这组数据足够真实的原因在于，此次调查对象为城镇居民，也就是农村居民不包含在内；其次总资产不是净资产，也就是没有剔除掉家庭负债，央行公布的资产数据既包括你的所有者权益，也包括你的负债。

住房占比近七成，说明居民资产虽然超300万，但大部分资产集中在房子上。与国际相比，美国的房产在家庭总财富中的占比仅为三成多。而房子是用来住的，变现能力并不强，所以居民实际可支配财富并没有想象中那么多。（根据一季度31省份的居民收入榜数据看，在疫情影响下，居民人均可支配收入仅8561元，其中包含工资性收入4896元。）

不难看出，房产是我国绝大多数家庭的主要财富来源，造成了许多家庭难以忍受房价的剧烈变动。房价上涨则财富迅速升值，即使不能变现，所有人也都很开心。房价下跌则家庭财产持续受损，财富缩水，居民出门消费的欲望也随之减退。

这也是为什么当下必须坚持房住不炒、稳地价稳房价稳预期的原因，房产与家庭财富的深度捆绑，背后影响的却是土地财政、银行主力信贷资产。

2.城镇住房拥有率达96%，4成家庭拥有2套以上房产

数据显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率达到96.%，收入最低的20%家庭的住房拥有率也有89.1%。有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

单看96%的住房拥有率感觉相当高，但其实住房拥有率只是一个统计概念。一个家庭只要父母有房，不管在哪里，子女也算拥有住房，所以整体看我国是不缺房子住的，差别在于结构性失衡。

比如一二线城市商品房供应不足，三四线或地县级市的房子多，却不具有金融属性，多数房子掌握在少数人手里等等。这也在提醒购房者，未来应该把三四线金融属性低的房子尽早抛售，置换去大城市，那里的房子才更具价值，可以传承、继承。

3.买房加杠杆是常态，房贷占家庭总负债比重超7成

总体看，我国城镇居民家庭的资产负债率相对较低。调查显示，我国城镇居民家庭资产负债率的均值为9.1%，低于美国的12.1%。城镇居民家庭负债参与率高，为56.5%，负债集中化现象明显，负债最高20%家庭承担总样本家庭债务的61.4%；家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

既然房子成为家庭的主要资产，那么多数人最大的支出就是买房。有意思的是，调查结果显示，富裕家庭的负债参与率更高，且更容易获得银行贷款，低资产家庭对民间借贷的依赖度相对较高。按家庭总资产排序，资产最高20%家庭的负债参与率最高，为63.3%，且负债中97.1%为银行贷款。资产最低20%家庭的负债参与率最低，为38.6%。资产最低20%家庭的负债来源中，89.4%来源于银行贷款，远低于其他家庭；9.0%来自于民间借贷，远高于其他家庭。

这主要是因为低资产家庭收入较低，或没有稳定的收入来源，从银行渠道获取贷款相对困难。同时也体现出一个典型的财富鄙视链：负债>资产>现金，越富裕的人越能更早接触负债。

对于普通家庭来说，需要关注的问题是流动资金风险。如果现金流正常，收入能平复债务，则债务不存在风险；如果楼市出现大幅波动，或家庭经济收入出现资不抵债，那么房贷就会成为一个家庭难以承受之重，那么有三类人风险较高：缺乏稳定收入的低收入群体、面临购房、成家生子、子女教育等重压的中青年群体、住房负债占比过高的刚需群体。

可见，虽然居民资产负债整体稳健，但资产流动性存在一定风险。你家是什么情况？达标了吗？