二手房验房必读 减少后患

进入2009年，二手房充当了上海楼市的“急先锋”，成交活跃，带动市场呈现一片暖意。但在二手房成交火热的同时，二手房交易的隐患也浮出水面。其中，隐患最多的莫过于“验房”缺位引发的房屋质量问题了。

由于二手房交易双方信息不对称，买家对房屋瑕疵情况往往一无所知，一旦居住后发现问题，就会与卖家或原开发商产生无休止的纠纷。目前国内只对新房有一房一验的指导意见，二手房方面却“缺位”。

业内人士建议，应该把验房推广到二手房，在交房时能先检测一下可能会减少相当多的纠纷。

如果说刚入住就能发现原先的瑕疵，还能够找原业主的话，那些入住一段时间才发现问题的人就经常遇到“投诉无门”的困扰。

专业人士告诉笔者，二手房由于自然损耗和人为装修破坏等诸多因素，比一手房更需要在交易前进行验收，而目前的二手房交易没有验房这个环节。因为这个环节缺失，不少业主买好二手房后入住或装修时发现问题一堆，却投诉无门。

据一家验房师工作室负责人透露，现在要求验二手房的还不到总量的10％。他表示，上海应借鉴发达国家和地区的经验，增加二手房交易前的验房环节。

二手房验房可以参照如下：

第一部分：实地察看

一、查看是否有私搭私建部分

1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；

2.是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，将一间分隔成两间；

3.阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

二、确认房屋的准确面积

1.包括建筑面积，使用面积和户内的实际面积；

2.产权证上一般标明的是建筑面积；

3.最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积

三、观察房屋的内部结构及装修的状况

1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；

2.管线是否太多或者走线不合理；

3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题；

4.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉。

四、考核房屋的市政配套

1.打开水龙头观察水的质量、水压；

2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；

3，确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；

4.观察户内外电线是否有老化的现象；

5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；

6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；

7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；

8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够

五、要了解房屋的历史与邻居组合

要了解一下该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途，是否发生过不好的事情：是否欠人钱、或者发生过盗窃案?有否欠物业管理公司的费用以及水，电、煤等的费用?好邻居会让你生活愉快，可在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次，观察公共楼道的整洁程度及布局，拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心，与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

六、查验物业管理的水平

1.水、电、煤。暖的费用如何收取是上门代收还是自己去缴；

2.观察电梯的晶牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；

3.小区是否封闭保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心；

4.小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务。

七、了解往后居住的费用

1.水、电、煤、暖的价格；

2.物业管理费的收取标准；

3.车位的费用。

第二部分：到房管部门的档案馆查询档案，了解住宅的内部结构图，包括管线的走向。承重墙的位置等，以便重新装修。

一.与房东协商，请房东进行查档

个人查档所需资料：房屋所有权人查阅

房产档案或与本人房产相关的房产档案，须持身份证并填写查档申请书(内容包括：产权人，房屋地址，查档原因或其他有关事项)。产权人已死亡，由法定继承人申请查档的，同时还必须出具产权人死亡证明

查档程序：受理审查――查阅――缴费――出具有关证明资料

二.委托律师查档

律师察档所需资料：律师受当事人委托查阅房产档案的，须持律师事务所介绍信，律师执业证，律师事务所与当事人签订的委托合同。

查档程序：

受理审查--查阅--缴费--出具有关证明资料