当前楼市冷热不均 警惕“虹吸效应”

近日，有媒体报道，尽管楼市“去库存”已经成为中央政府确定的2016年经济工作的“国家任务”，要打一场房地产歼灭战，但最高决策层已经将“全面刺激楼市”排除在“去库存”的政策储备之外，“分城施策”已经成为主要方针。

对此，笔者非常认同。自2011年以来，全国楼市的区域分化程度不断加重。比如，2013年一二线城市房价反弹，其中北京等一线城市房价大涨，但多数三四线城市房价没有一点动静。再如，2014年全国楼市降温，三四线城市土地成交低迷，频频流拍，但一线城市和南京等少数二线城市，地市异常火爆，地王频出。

等到了2015年，这种区域分化现象，已经达到历史极致！以昨天公布的70个大中城市房价指数为例，12月与上月相比，价格下降的城市有27个，上涨的城市有39个。与去年同月相比，价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个，其中最高涨幅为47.5%，最低为下降5.3%。

房价同比下跌的49个城市，多是样本中的三线城市。而房价同比上涨幅度比较大的包括深圳、上海、北京、广州、南京、厦门、杭州、武汉、宁波、天津。主要是一线城市热和二线核心城市。其中最为火爆的城市是深圳，房价同比上涨47.5%，这一涨幅仅次于2010年的海口和三亚，是2010年以来几年全国最高值，也是深圳历史上的最高值。

对于当前全国楼市严重分化、冷热不均的状况，政府也只能“分城施策”。其实，早在2014年3月两会的政府工作报告中，就已提了“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。

而事实上，2014年3月之后，相关部委和地方政府，也确实落实了“分类调控”，比在多数城市放开限购的同时，四个一线城市却没放开；在放松房贷和限外的部委政策中，却没包含一线城市。

但当前的麻烦是：政策放松力度最大的三四线城市，楼市仍冷得像冬天。而很多政策没有放松的一线城市，尤其是深圳，楼市却最为繁荣，房价涨幅大得惊世骇俗：千万亿豪宅楼盘，开盘时像白菜一样被抢光，炒房者像蝗虫一样到处抢食二手房，甚至根本不看房就掏钱。这边刚买到手，那边便挂牌出售，而售价比买价动辄高出几十万、上百万。

如果放在前些年，以深圳楼市这种热度，几个月前就应有紧缩性政策出台了。但除了2015年6月深圳官方轻描淡写的几句表态外，并无任何政策收紧。反倒是，深圳的限购门槛，当前是一线城市当中最低的，且官方对于限购限贷的执行，也是最宽松的。这在有意无意中，助长了炒房者的热情与信心。

不过，官方可能也存在另一种隐忧：如果现在就打压深圳房价，会否引起其他城市的不良反应？毕竟绝大多数城市，急需的是楼市复苏！

但是，我们也必须关注到另一种现象：深圳楼市的暴热，炒房所带来的显著赚钱效应（一年房价翻一倍，比放高利贷都赚钱），使很多深圳以外的资金，也源源不断的流进深楼市。比如，深圳是以外地人为主的城市，很多在深圳有购房资格的外地人，原本没有能力购房，为了赚取暴利，很容易动员老家亲友的力量，把原本在老家楼市中购房的资金，搬到深圳炒房。

再如，2015年下半年，苏州工业园区的房价同样暴涨了六七成。由于苏州不限购，据说很多苏州周边的人，比如昆山、常熟、张家港等，也纷纷去苏州园区投资住宅。另外，2015年房价大涨的南京，也存在相同现象。这种“虹吸”效应的存在，其实是不利于三四线城市去库存的。对此，政府决策部门应给予足够的重视。

笔者的建议是：未来几个月，相关部门应尽快出台政策，落实“分城施策”方针。

一方面，应加大对于三四线城市和部分二线城市（楼市弱的）的政策支持，尤其是在税收和信贷方面，出台立竿见影的实质性利好政策。

另一方面，深圳官方应升级限购，比如延长纳税时间，严禁补交税款，提高二套房贷利率，将二手房转让的个人所得税严格按差额的20%征收（学习北京好榜样），从而抑制投资投机性购房需求，适度压缩房价泡沫。