乐观还是悲观 房地产的未来会怎样

由于工作关系，最近一段时间去见了几位房企老总。总体来看，他们对2016年房地产市场普遍是乐观的。也因此，在制定今年公司战略时，都设定了一定的增长目标。最乐观的房企，内部指标同比增幅超过60%。

多个主要因素看起来，没有理由不对2016年的楼市抱以极大期望。资金宽裕程度比2009年有过之而无不及，且成本不断走低，公司债利率曲线即是证明。政策方面，该取消的限制都取消了，据说新的激励性措施还在酝酿之中。

即使是没有取消限购的一线城市，地王迭出也试图传达出难以遏制的蓬勃活力。资产市场就是这样，在市场情绪被激发出来的时候，再高的价格似乎也可轻松越过。譬如，谁能想到，2015年下半年北京会涌现出如此之多的10万＋豪宅？弹指之间，20万＋的项目面世后，也没人过于惊叹了。

2015年的成绩单也在印证楼市的坚定复苏。商品房销售面积128495万平方米，接近2013年历史峰值的130551万平方米；拜房价上涨之赐，商品房销售额87281亿元，超过了2013年创记录的81428亿元。不得不承认，销售额这个数字远远超过了我的预期。

也许房地产从业人员都被上述两个数字鼓舞，但经济学者特别关注的却是另一个数字：2015年房地产投资增长仅为1%。不仅与2013年19.8%的增幅隔了一条长安街，离2014年的10.5%恐怕也有两个街区的尺度。全国进出口总值在最后一个月出现了意外的翘尾，但房地产投资令人失望地持续萎靡不振。

由是怪罪房地产的论调，想必你也听得比较多了。有的学者甚至说，2015年房地产增加值对GDP的贡献只有0.2。这当然是有意无意的误读。因为房地产的贡献，绝不只是表现在投资的拉动。且不论它对钢铁、水泥、玻璃、家居等行业的直接拉动，单是来自房地产的税收就占全部税收的15%左右，更不用说还有巨大的卖地收入。

但不管怎么说，房地产投资增幅1%这个数字，确实比较难看。而这个成绩，还是在以去年“3.30”为标志，房地产政策全面放松的背景下取得的。有些媒体称之为刺激或者是救市。从去年12月召开的中央经济工作会议公报来看，2016年各地针对房地产的刺激性、鼓励性措施还会加大。有的省份是鼓励农民进城买房，有些城市是减税。

我当然理解不得不再次将房地产作为稳定经济增长压舱石的苦衷。我曾多次重申，如果不摆脱对房地产的严重依赖，增长方式的转变和产业结构调整就是不可能完成的任务；姑且也不提刺激性政策的边际效应在递减，宏观政策是如此，行业性政策亦是如此。

值得特别提醒的现象，是2014年以来住房消费作为投资性需求的隐退。房地产的黄金10年，有三大主导因素在推动，一是土地招拍挂政策的全面推行，地价引导房价的上涨；二是货币的持续超发，而房地产是胃口最庞大的吸金机器；三是投资性购房需求的爆发。

投资性购房的典型表现，就是当年的温州购房团现象，一个家族组团到外地扫楼。扩散开来，是全民炒房现象的蔓延。我曾经说过，一夜暴富、速富的心态，与投资性买房或者说炒房所得全部归个人有密切关系。

但2013年当商品房销售面积和销售额到达阶段性顶点时，投资性购房也在迅速退潮。有朋友说，这与楼市限购有关。但2014年下半年限购普遍取消，投资性购房也没有应声反弹。2015年除了极少数城市，投资性需求占比仍然在较低水平。

主要还是与资金杠杆和风险收益有关。房价连续上涨10多年，到现有的平台后，即使二套房首付门槛一再调整，首次支付的资金依然不少。当年，首付10万、20万就可以签订购房合同，现在可能需要50万、100万甚至更高。而房价滞涨的潜在风险却触手可及。

我国的房地产市场仍有较长的稳定发展时期，但投资性购房的最佳时期已经过去。随着人口红利高峰的消退，房地产的爆发式增长也要告别舞台。未来支撑房地产发展的基石是首次置业和改善性需求，而不是投资性需求。而没有投资性需求的推动，类似2007年、2009年那样的楼市疯狂年代，只有在回忆里寻找。

目前来看，2016年的房地产市场不会比2015年差，但也不可能是2013年的增长。也许房价还会上涨，销售面积还会增长，但房地产投资增幅想突破5%，是难度极大的事。因此，托底可以，但请不要对房地产寄以过高的期望。

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未来五年，中国将迎来国民经济和社会发展的第十三个五年规划期。“十三五”规划建议提出经济保持中高速增长，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，城镇化率达到60%左右。在经济稳增长目标下，未来五年房地产行业在国民经济中将发挥怎样的作用？房地产市场量价是否将步入拐点？城镇化进程、货币政策等支撑行业发展的外部要素将发生哪些变化？供给侧改革下，房地产行业如何形成更有效的供给体系？带着这些问题，中新网记者采访了中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜。

问题1：十三五规划纲要即将出台，在经济转型升级的大背景下，房地产业在未来国民经济中将发挥什么样的作用？

黄瑜：我们认为经济稳增长基调下房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。

房地产业衍生的增值服务发展空间较大，行业转型将为经济发展提供新的增长点。随着房地产市场日趋成熟，由房地产业衍生的增值服务发展空间较大，也是经济结构转型升级可延伸的重点方向。从相对成熟的发达国家房地产市场经验看，针对存量房市场的房地产经纪、资产管理、物业管理等相关增值服务空间巨大，对整体经济的贡献将更为稳定。未来，以一线城市为代表的国内主要城市房地产市场将逐步进入存量房时代，房地产资产管理、咨询服务、物业服务、中介服务等存量房市场增值服务将快速增长，成为经济发展的新动力。

问题2：怎么看未来五年行业发展前景？市场拐点是否已经出现？

黄瑜：根据我们的测算，未来五年房地产市场将保持平稳发展。结合国内外宏观经济环境及房地产政策趋势，我们基于“中国房地产业中长期发展动态模型”，对未来五年我国房地产市场的主要指标进行了测算：预计未来五年我国商品住宅销售面积近53亿平方米，总规模与“十二五”期间基本持平，但年均将下降1.5%左右；新开工面积累计将达50.6亿平方米，年均下降2.2%左右；开发投资额累计为37.7万亿元人民币，年均增长4.8%左右；销售额总值近40.9万亿元，年均增长5.0%左右。

可见，从未来房地产市场的总体规模看，已经见顶并开始逐步回落；从房地产市场各项供求指标的增速来看，也已显著低于过去多年的平均水平，市场正步入持续调整的拐点期。尽管如此，促进行业发展的基本要素依然存在，这将支撑未来五年房地产市场的绝对规模继续维持在较高水平。一方面，城镇化稳步推进将带动人口红利持续释放。另一方面，在稳健货币政策基调下市场的资金将保持合理充裕。特别是人民币纳入SDR后有利于国际机构增持人民币资产，减缓国内资本外流压力，同时央行也将适时动用货币政策工具，保持国内资金合理充裕，预计未来五年M2同比增速将保持在10%-12%的合理水平，为行业发展提供良好的资金保障。

问题3：您对未来总体市场空间仍有较大信心，请问您的判断依据及未来需求的主要来源有哪些？

黄瑜：从未来五年的住宅总需求来看，不仅包括前述的近53亿平方米的商品住宅渠道，还有一部分来自于非商品住宅体系的渠道，这两部分合计近85亿平方米。从住宅总需求的结构占比来看，新增城镇人口带来的住宅需求占四成，仍是市场的主流需求；其余因居民生活水平提高带来的改善型需求与拆迁改造需求合计占比约六成。

从住房总需求的构成结构看，首先，未来五年我国城镇化率年均提高0.85个百分点，期间我国累计新增城镇人口8700万人，按2020年人均住房建筑面积38.39平米计算，则2016-2020年新增城镇人口带来的住房需求约33.39亿平方米，占总体住房需求的39.2%。其次，至2020年我国人均住房建筑面积较现在提高近3平方米，按2015年7.7亿城镇人口计算，由此带来的改善型需求为22.44亿平米，占总体住房需求的26.4%。最后，根据国家统计局人口普查数据，预计2015年我国城镇住房存量达到272亿平方米，参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。基于此，我们认为未来房地产市场的主体需求规模仍然较大，市场空间有望得到保障。

问题4：在中央提出供给侧改革的背景下，房地产市场的供应体系将发生哪些新变化？

黄瑜：对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。

针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。

针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。

问题5：近期的“万宝之争”引发行业持续关注，您如何看？您认为未来五年地产金融化将如何发展？对房地产企业竞争格局带来哪些影响？

黄瑜：险资入股地产企业是地产金融化发展大背景下的一个缩影，特别是在金融资本充裕的市场环境下，大规模、低成本、长周期的险资与优质地产股权相遇，相融相合自成趋势。事实上，无论是房企主动寻求引入险资，还是其在资本市场被动被险资举牌，都已成为近期资本市场热点。我们监测到2015年上半年，133家A股房企中被险资进入前十大股东的房企有25家，占比达到18%。只不过在现阶段，房地产上市公司在股权结构、公司治理、组织文化方面的种种特点，注定了其与险资“野蛮人”的融合不会一帆风顺。按照当前险资持有的房地产资产占总资产比例30%的上限要求来看，将有3.55万亿资金可用于房地产投资，未来险资与地产融合将是一种趋势。

此外，从国际经验来看，地产金融化也是市场发展到一定阶段的必然产物。在美国的主流房企中，西蒙地产以资产组合与投融资运作为核心的地产金融模式，通过REITs经营实现快速壮大；铁狮门以私募地产基金模式，通过高杠杆收购物业，提供全产业链服务，追求规模扩张、租金及资产升值实现了更高杠杆的收益；普尔特则通过运营住宅抵押贷款银行业务，提供出色的客户服务和各种贷款产品实现了房地产与金融的结合，取得了良好效果。可见，国内房地产金融的整合才刚刚开始，未来围绕这一领域的金融创新产品尚待挖掘。

从行业整合发展的角度看，金融资本的强势介入，也有利于房企间进行更高效的资源整合，推动市场集中度不断提升。按照年均增速预计，2020年TOP10企业销售额均值将达2000亿元左右，市场占有率将超过20%。预计2020年将产生7家两千亿级企业、7家1000-2000亿企业、16家500-1000亿企业，地产金融化将进一步带动行业竞争格局的持续升级，有利于行业发展环境的不断优化。