开发商不卖房改当房东 葫芦里卖的什么药

最近，在北京的多个楼盘了解到了一个很有意思的信息，就是开发商现在已经不卖房了，改当房东租房了。

比如北京某小区，开盘房价已经达到了8万元，但这还一房难求，原因是开发商竟然把房子拿出去租了。大致手法是这样的，一套120平米的精装修房子（配宜家家居的那种），市价接近1000万，但是你只要花135万，就可以租三年，三年之后这135万退给你，每个月只要交物业费和清扫费，大概也就1000多块钱就行了。而且人家开发商还贼大气，我这房你租走之后，可以转租。市场租金大约在1万到1万3之间，换句话说您租了这个房，花135万，然后每年可以产生12万到15.6万元的收入，这个利息差不多超过10%了，所以自住投资两相宜。

很多人都不敢相信，还有这好事，仔细打听一下，反正售楼员说，由于房子太好卖了，而且房价肯定涨，所以开发商不想卖，想屯着以后再卖。所以先拿出来出租，这期间如果开发商哪天想卖了，会提前3个月通知你，不但把135万都退给你，并且还额外赔你5万块钱。相当于您白住房，还赚钱。所以似乎怎么着都划算。

当然除了120平米的，人家还有80几平米的和60多平米的，而押金也从60几万到80几万不等，总之选择多多，而这个小区看起来人气还挺旺，与中介私下聊了几句，据说这个小区的房子还挺好租出去，而且小区位置虽然偏一点，但小区内的豪车不少。

那么问题来了，开发商这种神一样的自信，到底是哪来的？是他们知道的更多，觉得肯定还要涨，还是有别的原因。其实，我倒觉得恰恰相反，这是一种房地产发展到一个新阶段的创新，从去年开始，住建部发布《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提到，未来政府有望建立官办租房信息平台，在供个人发布信息的同时呈现中介信用档案，鼓励社会“包租公”发展，支持开发商持有出租房源。换句话说，国家为了去库存，开始鼓励开发商租售并举。而真正落实这种租售并举的，恰恰是在北上深这种地方，因为很简单，之前也说过了一线城市是泡沫，泡沫就是买不起房，租房更划算，所以租房市场潜力巨大，而三四线城市是房产严重过剩，大家都有好几套房子，谁会去租房呢？

既然国家鼓励，开发商也不外乎做个顺水人情，其实很早我们就听说过开发商捂盘惜售的故事。楼盖好了，开发商把大量的好房子都藏起来，不卖等着升值。那时候他们也不租，也不卖，就是生生拿着，现在开发商一想，这不是傻吗？我现在把房子租出去，还能快速回收一部分流动资金，补充自己的资本。而他们选择的押金方式，更是能够快速回收大量资金，让资金滚动起来，用以平抑自己居高不下的负债率。其实现在地产商的负债率都已经非常高了，基本上都已经接近或超过了90%，而地产商现在发债也不便宜，除了几家特大的公司，大部分都要10%以上，所以押金租房的方式，对于地产商来说最有利，你觉得是免费住房，他认为是免费发债了。而有了这招之后，地产商就更不着急降价了，反正我的现金流不紧绷了，咱两有本事就耗着。卖不出去我就不卖，每年我还涨价，涨到你心慌为止。

不过，这样真的好吗？我早就说了，降房价需要外力打破现有的格局，第一是地产商资金链紧绷，逼迫他降价，第二是二手房大幅降价，反压新房降价。否则新房是不可能主动降价销售的，而现在先租后卖，可能会让房地产的格局发生重大变化，第一条，地产商可以通过租房拿到源源不断的现金流，他被自己逼降价的可能性正在减小。而在不经意间，却破坏了二手房的生态链，租房的人多了，租地产商新房的人多了，二手房就不好卖了，好在二手房的房主，也不着急，他们看新房子只要不断涨价，自己卖不掉也就不卖了，死扛着价格，跟买房的接着耗。所以，乍一看二手房反压新房降价似乎也不存在，还是那句话，直到房产税打破这个稳固的三角结构，让二手房房主的持有成本增加，他们就会卖房，因为养不起了！二手房跌了，观望的人就多了，到时候恐怕更多人会选择租房，地产商的房子反而好租不好卖。而租房的越多，卖的越差，形成一个恶性循环，直到抵押的租金也无力弥补开发商紧绷的资金链为止。