降价卖房？房子空着都不给你住

家居杂志编辑温明豪

作为一名职业炒房者，手握五六套房是再普通不过的了，不过在投资客看来，房子空着也不会让租客住，更别说降价卖房了。

在房价稳定上涨的时候，房主空置房屋的意愿较为强烈，房价下行时，持币者都不会接盘，房子被银行收走，自己还背上巨额债务的情况则不少见。

住房的空置率因为这两种情况才一直居高不下，而在当下——房价上涨的周期中，住房的空置率也一直居高不下。2012年下半年，正值北京房价快速上涨的时候，几乎所有的新盘都是“日光盘”，开发商根本不愁销售。

以笔者所在的小区为例，第三期于2013年初开盘，价格比2010年第一期开盘价贵了近一倍，2014年元旦交房，如今两年过去了，这个小区的第四期已经交房，这期间房价一路上涨。这个小区算上公租房在内，总共约有4000套房源，但从夜晚的灯光来看，除了公租房入住率稍高外，普通商品房的入住率不足3成，超过7成的住房被空置。

这几个月来，去库存被屡屡提及，却很少有人真正关注过住房空置率，也很少有这方面的权威数据。因为这个词相对于高房价来说，更令人害怕。房价高不高只能令人联想到自己能不能买得起房子，而空置率则对“泡沫”形容得更为直接。

在西方国家，如果一个城市的住房空置率超过20%，那么这个城市的商品房市场就会被判定为“严重积压”。

先来看这样一组数据，

2010年，某媒体报道，中国有600多个城市连续半年以上电表读数为零的空置房有6500多万套；

2013年官方数据显示北京流动人口超过720万人，同期空置住房超过381万套；

某网络媒体统计，2009年上海商品房空置率或超过35%；

2010年羊城晚报的调查结果显示，广州二手房空置率超过了20%。

当时一线城市的住房空置率普遍超过了20%，而这些数据的结果已经反映在下图中：

全国百城价格指数从2014年4月开始，房价进入了长达12个月的下跌周期，2015年4月跌至最低跌，累积下跌超过4%。

而据某媒体发布的2015年住房空置率报告显示，一线城市住房空置率约为22%，二线城市住房空置率约为24，三四线城市住房空置率位26%。而具体到某个城市中，则表现为市中心空置率明显低于郊区住房空置率，也就是说新房空置率要高于二手房空置率。

目前的情况是，商品房市场的确存在空置率偏高的问题，但高空置率并没有引发这一轮房价下跌，更多的只是表现在成交量的萎缩。有人认为成交量的萎缩是房价下跌的前奏，但实际上，在笔者看来，这不过是市场的正常调整而已，只能证明买卖双方还在观望，或者选择了新的投资目标，以深圳为例，部分投资客已经使用“过桥贷”的方式炒作周边楼市，却不见大规模降价套现行为。

一套房子空置好几年，电表都不走一个字，过几年出售还能赚很多钱，这就是当前的现实。成交量的下跌，的确让二手房交易的议价空间有所扩大，也仅此而已。