定金订金概念不同 买房别乱交钱

在刚刚过去的3·15，柳州有关房地产方面的投诉逐渐增多。其中，针对不少楼盘在正式开盘售房前，向购房者收取的“诚意金”成了投诉大热门。开发商承诺不买房“诚意金”也会退还，但是，不少购房者反映开发商承诺退的款一年了还未退。到底购房“诚意金”“认筹金”属于什么性质的款项？“ 诚意金”在法律上如何规定？开发商迟迟不退到底为何？

案例

“诚意金”交出容易退回难

去年以来柳州楼市持续不热，随处可见楼盘售楼部外墙上的大幅广告：即日起全城认筹，交×万抵×万。去年在柳州城中买房的李女士告诉记者，2月份某项目针对该项目5号楼进行排号，当时200套房源，李女士排到130多号。李女士表示，当初为了排号自己交了1万元的认筹款，项目置业顾问曾表示，如果选不上房，认筹款可以无条件退还。可惜的是，李女士没有如愿选到自己中意的房源。

让李女士郁闷的是，已经过去1年了，开发商承诺退还的“认筹款”至今未退。为此，李女士也曾多次催促置业顾问，但得到的答复是材料已经提交，还需要等待。

答疑

Q：诚意金到底是什么“金”？

A：广西景耀律师事务所律师王一辰表示，在法律上，只有“定金”和“订金”的概念。

定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在买卖合同中，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。

订金，是指在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后， 约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。一般情况下，视作预付款。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。预付款在合同正常履行的情况下,成为价款的一部分,在合同没有得到履行的情况下，不管是给付一方当事人违约，还是接受方违约，预付款都要原数返回。

也就是说，如果购房者违约，交付的定金不可以返还，而订金可以返还。

而至于“认筹款”和“预约金”，法律上并没有明确规定，需要根据具体合同约定来区分属于何种性质。

Q：购房诚意金能退吗？

A： 广西景耀律师事务所王一辰律师表示，根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

也就是说，在开发商具备商品房销售条件的前提下，除定金外的诚意金、订金等，如双方未约定诚意金、订金为定金性质，且双方对诚意金、订金无其他处理约定的，在因购房者原因导致未能签约的情况下，诚意金、订金也可以要求退还。

王 一辰还指出，只有开发企业取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金。作为消费者，必须清楚开发商是否有资质，是否有权收取定金。在不具备资质的条件下，开发商如果因为市场的原因，提前向社会发售房产，则买受人认购时交纳的只为保留金，买受人随时可以选择退房，保留金如数退还，对客户的约束力较小。

Q：如果能退，开发商为何迟迟不退？

A： 一位业内人士表示，“诚意金” “认筹金”往往只是开发商的一种商业销售手段，其实质作用是开发商在开盘前得到大笔资金，并在短时期内收回大笔资金，解决开发商的燃眉之急。更有价值的意义在于，通过认筹、选号、办理VIP卡、签认购书，开发商能人为制造出诸多火热的销售场面，刺激购房者，炒热楼盘，直接推 动房价上涨。

至于“诚意金”“认筹金”迟迟不退，该业内人士认为，有可能是有些大型房企确实存在财务手续繁琐的问题，但也不排除某些开发商通过拖延退还“诚意金” “认筹金”等方式来留住客户。

链接

广州：禁止收取购房诚意金

广州国土房管局下发了《关于开展房地产开发企业及代理机构违规收取购房意向金、定金专项整治工作的通知》，禁止收取购房诚意金，从而以地方立法的方式将这项立法工作走在了全国前列。

哈尔滨：严打无证售房

今年，哈尔滨市将进一步加强房地产市场监管，把住商品房市场准入关，严肃查处开发企业无证售房、捂盘惜售等违法违规问题。对以收取诚意金、签订借款合同等形式变相提前预售的行为，主动查处，坚决打击。同时，加快商品房预售款监管立法进程，确保预售款安全。