重点城市二手住宅租赁当前市场观察

百城二手住宅挂牌均价连续下跌，很多城市二手房市场或刚开始下行

一线城市挂牌价降幅明显高于其他城市，二线城市降幅最低。

各等级城市下跌城市占比不断提高，至2018年11月中各等级城市下跌占比均过半，达到54个。

很多城市挂牌量价开始齐跌，涨降价房源走势剪刀差愈发明显，主要城市市场依然在下行或刚开始下行。

调控政策下，二手房市场反应更加敏感，振幅更大

从重点城市过去5年二手住宅网签同比变化中可以看到，2015年各城市二手住宅网签套数同比均大幅增长，2017年在调控高压下，仅有大连、广州二手住宅同比上涨，其他城市均有不同程度下跌，北京、南京、厦门下跌幅度最大，过去5年市场波动变化较大。

长期看涨的预期下，二手房市场上行周期时的市场波动明显大于下行周期，有涨价抢房的，也有下跌抄底的，但更多的是反映出市场需求的基本稳定。可以连续两年大涨，但很少连续大跌。

2018年前10月大多数城市二手住宅网签量同比下降

从2018年1-10月份二手住宅累计网签套数来看，只有苏州、深圳、北京网签量同比上涨，其他城市均同比下跌，厦门跌幅近半。

市场下行下主城区挂牌价依旧坚挺，郊区领跌并且跌幅最为明显

从各城市城区二手住宅挂牌均价中可以看出，主城区凭借优势在下行的市场中依然保持小幅上涨。如北京的西城区、海淀区等主城区在市场下行情况下挂牌价坚挺并小幅上涨，而房山等近郊区挂牌价下跌。而深圳的福田区、南山区价格持续上涨，龙岗小幅下降。

需求格局成熟城市大户型保值增值性较强，二居室成最尴尬户型

从各城市二手住宅居室挂牌均价中可以看出，4居室、5居室及以上高端房源挂牌价最高，同时保值增值性相较其他居室明显更强。

主要城市租金情况

租金单价较高城市分居室租金，一居室最高，二居室垫底

从城市分居室租金方面来看，租金单价较高城市方面，一居室单价最高，其次为四居及以上，而一般情况下二居室租金最低。

租金单价在40元/m2/月以下的城市，四居及以上租金单价最高

对于城市租金单价在40元/m2/月以下的城市，四居及以上租金单价最高，其次为一居室，而二居室依然是最低，因此在分居室租金价格中，二居和三居单价较低，而一居和四居及以上单价较高。

北京二手住宅网签套数波动较大，2018年较为稳定

2018年北京二手住宅挂牌波动下降，三季度降价房源增多

北京二手住宅挂牌价主城区小幅上涨，四居室单价最高

上海二手住宅成交持续低迷，年末小行情有复苏迹象

上海：挂牌量价持续走低，市场信心仍不足

上海：大户型与中小户型走势背离

深圳：市场严控下，二手住宅成交从增长转向下滑

深圳：挂牌量价反映市场预期强，近期市场调整迹象明显

深圳：大户型房屋价值突出，郊区房价波动明显

广州：二手住宅成交在近年高位，下半年市场有所复苏

广州：涨价房源量持续减少，市场信心仍未恢复

广州：中小户型房价稳定上涨，大户型房价震荡

杭州：市场下行迹象明显

杭州：挂牌量价走低，涨降价房源量分化明显，开始下行

杭州：新流入人口带动中小户型房价坚挺

苏州：成交量逐步复苏

苏州：挂牌量缩价升，涨降价房源走势波动，市场艰难复苏

苏州：市场需求格局成熟，一居室明显背离其他户型

南京二手住宅成交依旧低迷

南京挂牌量缩价升，涨降价走势剪刀差扩大，市场难言反弹

南京城区价格坚挺，中小户型房价表现突出

大连：强势一年多后东北市场是否开始转向？

大连：挂牌价开始调整，涨降价房源剪刀走势扩大

大连：中小户型房价近年更受青睐

青岛：二手房成交近期持续下行

青岛：挂牌房源走势显示市场或开始转向

青岛：市区挂牌房源价格率先调整

厦门：二手住宅成交持续低迷

厦门：挂牌量价持续走低，市场信心震荡下行

厦门：大户型房价高，下滑幅度也最大

10月北京平均租金89.3元/m2/月，环比下跌5个百分点降幅明显

10月份北京平均租金89.3元/m2/月。从北京近一年租金及环比情况来看，2018年北京租金水平逐月上升，8月后租赁市场进入淡季，同时受一揽子政策调控影响，9月租金价格开始回落，10月租金持续下降，环比下跌5个百分点，预计至明年春节，未来租赁市场都将延续冷淡态势。

西城区租金最高，为132.86元/m2/月，城区、郊区租金差异明显

北京各城区租金差异显著，西城区以132.86元/m2/月的租金价格高居首位，东城区其次，租金为127.55元/m2/月。居室单价方面，一居室租金单价超100元/m2/月领衔，其次为4居室，而二居室以84元/m2/月垫底。

上海

深圳

广州

杭州

成都

重庆

大连

苏州

青岛

南京

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