2018年市场总结报告——土地篇：土地供需上涨难阻市场走入低迷

诸葛找房

01-21 10:45阅读

1 主要地级市供应成交连续两年增长

2018年全国土地供应面积维持较高增速，土地供应的总规划建筑面积达到21.25亿平方米，同比上升9.8%；土地成交的总规划建筑面积17.04亿平方米，同比上升1.33%，成交面积增速有所下滑但仍处较高水平。

图：全国主要地级市供应、成交及同比情况

数据来源：国土局诸葛找房整理

1.1 年末加速供地，一线城市四季度成交平均占四成

2018年全国土地市场共供应30343宗地块，供应规划建筑面积241246.18万平方米，整体供应增加一成。具体来看，受上轮周期及春节假期的影响，第一季度推出土地较少，此后供应量逐渐上涨，第四季度土地各城市在年度供应压力下，供地节奏加快，供应量激增。12月份月内供应量达到年内高峰。

图:2018年月度供应面积及宗数

数据来源：国土局诸葛找房整理

四季度一线城市大规模集中拍地，北京四季度共成交31块，共供应建筑面积364.73万平方米，第四季度供应占全年的近4成；上海四季度共供应77块，共供应建筑面积831.62万平方米。广州第四季度的供应同比倍增，第四季度共供应76宗地块，供应建筑面积1152.26，占到全年供应面积的近一半，深圳依旧保持着较少的供应量但第四季度的供地节奏也在加快，第四季度共供应17块，供应建筑面积213.71万平方米，占到全年供应量的34%。

表：一线城市第四季度成交占全年比例

数据来源：国土局诸葛找房整理

1.2 各等级城市成交面积分化明显，一线城市同比下跌，三四线城市增幅领衔

分城市来看，各等级城市差异明显，一线城市供应回落，成交面积同比2017年下跌6.38%，其中上海、广州成交量增加，成交金额同比去年上涨两成至三成，而北京和深圳受供应影响，成交金额同比去年下降四成左右。二线城市保持稳定上行，同比上涨14.87%。三四线城市房地产市场年内热度一直持续，到第四季度开始出现明显降温，土地市场热度得以保持，成交土地规划建筑面积同比增长19.45%，明显高于一二线城市。

图：各等级城市土地成交规划建筑面积同比情况

数据来源：国土局诸葛找房整理

1.3 热点城市卖地金额涨幅放缓，杭州占据出让金榜单之首

2018年全国重点城市土地出让金共41920.14亿元，土地出让金TOP20城市共成交21724.07亿元，占比过半。杭州市以2501.08亿元的土地收入领衔，成交楼面价为7957元/平方米，TOP20榜单中土地的平均溢价率仅次于佛山。上海以1908.79亿元的土地收入位居第二；其次北京、广州，一线城市中除深圳外均有上榜。武汉、郑州、成都、重庆等热点二线城市表现亮眼，占据榜单大部分席位。佛山、宁波、南通等三四线城市受城市本身经济基本面的优势及热点城市需求外溢的影响，进入榜单前20。

表：土地出让金TOP20城市：

数据来源：国土局诸葛找房整理

2 土地溢价率走低叠加流拍数量增多，市场降温明显

2.1 重点城市土地成交楼面价下滑，溢价率持续走低，三四线降温最为明显

全国重点城市土地推出楼面价持续上涨，2018年土地成交楼面均价为3805元/平方米，同比下滑7%。土地成交的平均溢价率在2016年达到55.11%的高峰之后，大幅下滑，2018年土地推出溢价率仅有15.04%。成交楼面价及溢价率双双下滑，2018年全国土地市场遇冷明显。

图:全国主要地级市土地成交楼面均价及溢价率情况

数据来源：国土局诸葛找房整理

18年以来各等级城市溢价率均在走低，一、二线城市垫底，三四线城市2016年以来反超一、二线。从具体月份来看，7月份是土地市场由热转冷的一个转折点。溢价率显著下滑，土地流拍率上升，房企拿地更加谨慎。特别是三四线城市，溢价率降幅更加明显，从上半年的30%左右降到下半年普遍不足10%，土地由之前的一地难求，地王频现到现在日趋理性，多低价成交。

图:2018年各等级城市的溢价率

数据来源：国土局诸葛找房整理

2.2 土地流拍率攀升，三四线城市下半年土地流拍加剧

今年以来，全国土地流拍加快，2018年全国重点城市共流拍土地1808宗，其中一线城市流拍21宗，其中北京流拍8宗；二线城市流拍519宗，三、四线城市流拍1268宗。不仅远高于去年同期，还创下近年流拍数量新高。土地流拍率从2016年以来逐渐攀升，2018年达到6.48%。

2018年全国各城市土地流拍现象增加，低总价和低溢价成交也逐渐常态化。在限房价、竞自持等政策束缚下，以及在融资受限与销售回款乏力的背景下，房企拿地更加谨慎和理性。

图:2013-2018年全国主要地级市流拍率

数据来源：国土局诸葛找房整理

从2018年以来各月的流拍量来看，由于一线城市单月土地供应量较少，因此土地流拍宗数较少，但2018年几乎每月都有地块遭遇流拍，一线城市土地市场频繁流拍一方面是因为一线城市地价越来越贵，房企融资较难，在一线城市拿地回款慢。另一方面一线城市调控持续加码，市场渐冷，高价拿地风险较大。二线城市土地流拍在下半年开始增多，主要受调控的持续深化及下半年推出量大的原因；三四线城市的土地流拍量在下半年开始加剧，下半年月均流拍137宗，7月住建委召开吹风会明确表示要因地制宜推进棚改货币化安置以及中央提出坚决抑制房价上涨的信号，使房企在三四线拿地信心不足，“一地难求”现象不再，一些地理位置偏僻，地面价较高的地块极易流拍。

图:2018年月度各等级城市土地流拍宗数

数据来源：国土局诸葛找房整理

2.3 流拍地块主要集中在中部三四线及部分东部城市，江西、河南流拍宗数居首

土地流拍现象在各地普遍存在。分区域来看，主要集中在中部三四线及部分东部城市，西部、东北以及华南地区土地流拍较少。土地流拍量比较大的省份有浙江、江西、河南等地区。具体来看金华以158宗流拍地块成为流拍地块最多的城市，其次是江西省的赣州、上饶和吉安，以及河南省的驻马店、周口、平顶山，中部省份的三四线城市土地流拍较为严重。

这些城市过去对去库存政策较为依赖，随着棚改货币化改革等一系列政策的放出，以及调控的持续深化，房企拿地预期转变，信心不足，流拍现象频发。

图：部分城市流拍地块分布（宗）

数据来源：国土局诸葛找房整理

总的来看，明年土地市场将继续呈现分化局面，一线、二线城市及部分经济较为发达的三线城市相对保持稳健，预计明年三、四线城市的房地产市场需求将有所减少，房价难以维持此前的增速，土地出让规模也将相应收缩。2019年土地市场将进一步回归理性。

3 租赁用地供给增加，地价成本优势显著

2017年7月18日，住房城乡建设部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12城开展试点，加快住房租赁市场的建设。2018年3月两会工作报告中进一步指出支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。此后，各地楼市调控政策密集发布，租赁热点城市从供应端发力，大力推进租赁用地入市。

3.1 租赁用地供给增加，各城市从供地计划、政策等多方面显示决心

各地积极响应中央“租购并举”，加快发展培育租赁住房市场的号召，2018年各地纷纷发布租赁住房建设任务目标，如北京提出增要在未来四年供应800公顷集体土地用于建设集体租赁住房，上海要求新建和转化租赁房源20万套，深圳计划到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套等等，各城市从供地计划及相关供地政策多方面显示其发展租赁市场的决心。

表1：各城市增加土地供给相关工作内容

资料整理：诸葛找房

3.2 全国纯租赁地块累计出让超700万平方米，保障住房租赁产业发展

在过去一年中，上海、南京、杭州、深圳等热点城市都在加大租赁土地的供应量，据其国土局发出的“2018-2020年住宅用地供应三年滚动计划”可以预见，未来3-5年仍将持续发力租赁供应，积极调整优化供应结构，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

（1）各城加大租赁土地供应，上海占据半壁江山

自2017年7月上海首次推出两宗100%自持纯租赁的宅地以来，全国多个热点城市相继推出纯租赁用地，至今累计共115块，已出让土地面积超过700万平方米，从各城市纯租赁地块成交结果来看，上海无论是从投放量还是从投放力度方面都高居榜首，截止目前共成交61块纯租赁用地，累计规划建筑面积395.45 万平方米，平均成交楼面价为6274元/m2。上海在践行自持土地方式和租赁市场探索中遥遥领先，为其他城市起到很好的示范作用。其次是南京、杭州，在土地投放总面积以及成交总价方面均不相上下。苏州、济南、安庆、青岛均在今年上半年推出本市首宗纯租赁地块。

图：主要城市已成交纯租赁用地面积及成交总价统计

数据来源：国土局诸葛找房整理

（2）成交地块平均楼面价梯队明显，租赁用地成本低廉

从已成交地块平均楼面价来看，城市梯队分布较为明显。一线城市深圳以平均成交楼面价7579元/平方米遥遥领先，济南、上海、广州则位于第二梯队，平均楼面价均在6000以上。杭州和苏州租赁用地成交的平均楼面价在3000元/平方米左右，位于第三梯队，而其他城市平均楼面价均未超过3000元。事实上，至今纯租赁地块仅深圳土地出现过市场化竞拍，最终被人才安居集团以高价拿下。

图：已成交纯租赁地块平均楼面价（元/m2）

数据来源：国土局诸葛找房整理

租赁用地在价格方面优势明显，从各城市租赁用地成交楼面价与住宅用地成交楼面价的对比可以看出，大部分租赁用地的成交楼面价仅占住宅用地成交楼面价的2成到3成左右，其中青岛推出的两宗公共租赁住房用地性价比最高，仅为住宅用地的20%左右，而上海、广州这两个热点城市推出的租赁用地也十分具有诚意，不仅价格低廉，地理位置也十分优越，贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位举措明显，而济南年初推出4宗捆绑居住用地，包含首宗纯租赁用地，地块位于近郊高新区孙村，仅从此宗地块来看，平均楼面价过高，几乎达到周边居住用地项目出让水平，高新区这次推出租赁住房用地试点性质明显。

图：租赁用地成交楼面价与住宅用地成交楼面价的对比