下半年，房地产有望打破持续十年的规律，楼市这一变化应该重视

诸葛找房

文/诸葛找房

时间过得好快，转眼就到了2019年的年中，在这短短的半年里，楼市坐了一趟忽上忽下的过山车。从年初的冷淡，到“金三银四”的小阳春，再到五月份的“滑铁卢”，无论是已经上车的人，还是没上车观望的人，都感到了十足的惊险刺激。楼市反复无常的变脸比翻书还快，让人着实摸不着头脑，到底什么时候才能恢复理性？当下该不该买房呢？

随着各城市调控措施的逐渐深化，多数城市的涨落幅度都在有条不紊的缩小。再加上，最近几个非常“高调”的城市已经成功引起了监管部门的重视，因此下半年继续大涨的可能性不大了。5月下达的多项限制措施将在6月看结果，7月或将迎来新格局。以几个出台新措的重点城市为例：南京放宽买房条件，只要持有居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。东莞拍地取消“价高者得”的规则，改为最接近平均价的房企才能拿地。苏州、合肥收紧房企拿地条件，要么调低限价，要么限制报名竞拍。

而北京作为一线城市，也遇到了楼市转型期的困难变化，滞销积压库存的现象突显。虽然普通商品房大致平稳，但去年第一批入市的部分限竞房项目却没那么好运。原本“大卖”的期望落空后，立即启动了降价优惠促销策略，没想到亦无太多效果。一年多过去了，部分项目整体去化率仍在30%左右徘徊，剩余的70%则几乎都转为库存积压。诸葛找房分析师认为，远郊区距离北京主城区距离较远，配套设施不完善，限竞房项目虽然价格较低，但仍难以吸引购房者，导致各项目去化情况不佳。无疑，这些项目都陷入了“去化危机”，尚不知何时才能解套。

另外，据诸葛找房数据研究中心统计显示：2019年第23周，全国30个城市的商品房成交同环比均回落，各线城市成交量环比全面回落，同比仅一线城市成交量微幅上涨。具体到各城市，一线城市成交量环比全面下跌，上海、广州降幅明显。二线城市成交环比多数下跌，长春、南京降幅较大。三四线市场下行，襄阳、舟山、岳阳、镇江、扬州5个城市环比跌幅在4成以上。重点城市新建商品住宅成交套数为15216套，环比2第22周下跌18.37%，二手住宅成交量全线下跌，其中南宁跌幅47.52%居首。

如果说成交面积的下降是开发商的热情在减退，那么土地溢价率的下降，就是楼市走弱的重要信号。2018年就是前车之鉴，当时正是由于溢价率下降、流拍地块增多，才使得下半年的行情愈发冷淡。但与之前有所变化的是，现在“一城一策”落实的很好，因此未来的房价不会再是全国大部分城市同升同降了，而是在平稳的前提下，各城都有升有降，并有持续拉大的可能，就算是比邻的两座城市兴许也会出现较大分歧。这一变化购房者不容忽视，因为这有望打破房地产持续十年的规律。未来随着住房销售增速的逐步下行，新开工的项目就无法像以前一样快速预售，广义库存开始被迫累积，库存去化周期拉升，开发商也就不得不减少拿地，转而加快存量施工项目的进程。

其实明眼人都看得出来，房子没有以前好卖了。开发商回款减少，导致小房企面临倒闭，大房企面临转型，拿地必然会减少。虽然这样会使得施工进程减缓，但也别指望房企可以慢工出细活，因为近两年资金吃紧，有些小房企很有可能铤而走险在材料上节约成本，或是出现延缓交房、停缓建，甚至烂尾的情况。所以有专家就直言不讳的建议购房者，现在别着急买房，等几年以后看看再说。从这方面来看的话，还是应该恭喜没有跟风上车的人。

房子是用来住的，不是用来炒的，尽管二线城市由于人才落户的放开而促进了房屋消费，但投资者也最好不要把全部身家压在这上边，炒房只是短时间的损人利己，终有一日会变成”自损八百“，还是认清形势，识时务来的更好。