同一天！两城市放大招，楼市又“坐不住”了？背后逻辑值得深思

文/诸葛找房

每当楼市风平浪静的时候，总有城市想翻起点波澜。这一次，是两个二线热点城市。

在10月15日同一天，南京和天津同时对限购措施进行了调整：南京六合区在南京有居住证，大专学历的外地人不需要社保或税，就可开具购房证明。天津市发改委就《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》征求意见，对户籍暂未迁入天津的职工，其家庭在天津无住房的，可在天津购买1套住房，无需社保或税证明。

一时间，专家纷纷站出来解读：这是认真贯彻执行“一城一策”。自媒体也有了话题讨论：楼市终于放松，出现回暖迹象！炒房者更是找到机会跳脚：看看，调控真的放松了吧！在国家强调“不将房地产作为短期刺激经济手段”的大背景下，这些城市调整的背后逻辑是什么？到底有没有触动到房地产放松的底线？

对此，南京六合赶紧出来辟谣，说得有理有节：我们没有放松，只是人才引进，措施的优惠群体是特定的，有大专学历门槛的。天津也称，我们的出发点是配合北京相关产业疏解转移，进而为相关职工提供购房优惠保障措施，且仅限定在两个科技园区内执行，避免影响到较为敏感的主城区。

购房者有些搞不懂了，2017年天津和南京的购房门槛还是一致的，均为“近3年内累计2年社保或个税”，怎么现在说变就变了，不是放松是什么？

诸葛小编认为，调控的根本目的是稳楼市，稳本来就是双向调节的矛盾体，因城施策、分类调整，对过冷的城市定向宽松、过热的城市收紧抑制，本身就是对市场的不协调进行纠正，这并没有违背主基调。如果你了解了这两个城市背后的“隐情”，就对此逻辑不再存疑虑了。

先来说天津。去年轰轰烈烈的“海河人才计划”反响全国，一天报名30万人，三天超百万，本以为借着引进人才提升GDP的同时，楼市能走出一波行情，但结果不如所愿，房价还是“失守”了。

就拿近期的“金九银十”旺季，东丽区某楼盘被曝单价直降近5000元/平，之前比较热门的开发商某力的项目，最高均价曾到1万元，后来员工内部团购价8400，到现在已降到了6800。而根据诸葛行情显示，十月份的房价均价也比“银十”的预期差很多。

眼看着目前的库存压力大，人才引进也未对楼市产生直接影响，自然是希望通过新一轮的人才计划，达到捆绑楼市的目的。只要不触及金融风险，适度放松调整也是被允许的。

再来说南京。相关数据监测显示，六合区的商品住宅库存量自2019年以来节节攀升，目前维持在60万平方米左右的高位，去化周期维持在10个月左右，显著高于南京整体水平。

均价12000元/平的房价虽然不高，成交却是惨淡，图中是近一年的二手房成交量：最高月份不到30套，最低几个月少于5套，全年成交量不到200套，怎一个“惨”字了得！或许南京楼市作为四小龙不需要救，但六合区的楼市真的需要抢救了。

引进人才的主要目的是发展产业，但客观上，这些措施是会对市场产生刺激效果的。通过上面两个城市的楼市变局，我们可以总结出其背后的逻辑：

1. 楼市变局期，许多城市会主动或变相做出调整，主动发放购房补贴、调整房贷利率、公积金政策等等，变相的措施包括人才引进、落户门槛降低、下发区域城市群文件等，看上去着力点不在房地产，但侧面会对楼市产生影响。这并不意味着放松调控，否则一定会被叫停，只是按照一城一策原则，在不影响全局的前提下，适当刺激的一种合理手段。

2. 哪些城市先行动，足以看出这些城市基本面的好坏，不是所有城市都具有很强的信号性，只有北上广深或强二线城市的措施发生逆转，才会真正代表全局性的转折。