开发商能够“活下去”吗？楼市早已定调，购房者别被忽悠！

近期，房企年报发布季拉开帷幕，各家企业又到了亮家底的时刻。从已披露的几家年报数据来看，在波动的2019年，大部分房企营收业绩、利润普遍上涨，同时涨幅告别高增长，去化、负债压力犹存。在“房住不炒、稳字当头”的主基调不会改变的大背景下，房地产行业的“黄金期”一去不复返，2020年保持长期平稳发展的楼市环境趋于明朗。

3月16日，国家统计局发布2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。不仅房价上涨城市数量大幅减少，受疫情影响，多数城市房企售楼处停摆，19城新房、24城二手房无成交，与此同时，房地产开发投资、销售、房企到位资金等指标累计增幅均断崖式下跌。

据2020年前两月统计数据显示，30家上市房企签约销售额合计达5525亿元，同比下降19%，仅有4家销售额同比上涨，其余26家全部同比下滑，占比接近九成。

虽然进入3月后一些售楼处逐渐复工开放，但楼市金三银四是无法如期而至了，今年房企的销售压力可想而知。

“活下去”成真，手握1662亿现金强调现金为王

作为行业的“风向标”，万科披露的2019年报，各项业绩指标稳健增长。2019年实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公 司股东的净利润388.7亿元，同比均实现大幅增长。

值得注意的是，在行业增速放缓和企业整体融资环境趋紧的背景下，万科连续11年现金流为正，2019年实现经营性现金净流入456.9亿元，年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元，债务结构较为健康。

得益于稳健的财务政策，万科的负债情况和现金流依旧处于业内领先地位，是这个行业中最不差钱的公司之一。针对此次疫情，郁亮表示，从万科的经验来看，企业免疫力和健康主要体现在对客户和现金流的重视，接下来会始终坚持现金为王，追求有利润的收入和有现金流的利润。

回想2018年万科秋季例会的主题是“活下去”，当时的居安思危没想到如今变得特别实在。郁亮表示，这次疫情对各个领域、每个企业都是一次大考，大家都是考生，无法置身事外，也无法独善其身。

好在进入3月以来，疫情得到进一步控制，房地产市场逐渐迎来修复性回暖，目前市场已有改善现象。从3月前两周表现来看，看盘量和购房积极性明显改善，拿3月16日来说，深圳万科再现“日光盘”，288套公寓开盘后仅7分半钟即售罄，销售金额达2.99亿元。

整体来看，随着二季度疫情继续好转及经济逐步复苏，整个房产市场也会逐渐恢复，被压抑的需求逐步释放，预计万科的全年销售下降是小概率事件。

业绩亮眼，今年疫情影响下仍“剑指”750亿销售目标

3月9日，闽系房企宝龙地产发布2019年度业绩，期内公司实现销售额603.5亿元，同比增加47.1%，完成全年600亿元销售目标的100.58%。营业收入260.42亿元，同比增32.9%，毛利率36.4%，稳居行业领先水平，期内利润为60.18亿元，同比增65%，归母净利润40.41亿元，同比增42.4%。

对于销售业绩创新高，宝龙地产称，除了要持续加强产品研发，产品定位准确，注重客户体验，还得益于公司“369”的开发模式，即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼”，提高开发效率，加快周转及去化率。

但事实上远不止这些，真正创下高毛利的还属宝龙商住综合体模式以及重仓长三角综合建设的策略。去年，宝龙有89.5%的新增土地投资是以“商业+住宅”的综合体开发形式获得，并以上海为中心，深耕长三角区域，巩固了商住综合体优势之余，使其产品上有销售高增长，下有拿地成本的低溢价保障。

商业一直是宝龙地产的特色，2019年12月30日，宝龙地产分拆商业管理公司宝龙商业于港交所主板上市，此举有助于推动商业管理业务加速发展，同时也使得宝龙地产获得了更多融资，高负债压力得以缓解。

2019年，宝龙商业负债率为49%，此前的2016年至2018年，该数值为99.1%、94.5%和89.4%。宝龙商业负债的降低直接反应在母公司宝龙地产的负债表上，去年，宝龙地产净负债率为81.2%，较2018同期下降约20.4个百分点。

今年，在房企对市场普遍持不乐观态度的情况下，宝龙却在年报中逆市调高了2020年业绩目标，“剑指”750亿元，较上一年上调25%。集团高层表示，受到疫情影响所以销售目标有所“打折”，原本定的800亿降了50亿。

疫情可能导致供需出现短期改变，却改变不了房产大趋势

事实上，上述两个房企的过去现在，不论是规模扩张转向高质量增长，还是紧急寻找新业务的增长点，折射出的不仅是当下现状，还有未来的房地产发展趋势和主线。那就是房地产的黄金时代正在向白银时代过度，从增量到存量、从简单到复杂、从单一到多元化，这些都是房企们纷纷跳出房地产领域寻求新的产业突破，进入白银时代的地产生态转换特征。

所以，不管有没有疫情的特殊情况，在房住不炒的大前提下，房地产全面收缩的局面都无法改变。哪怕是地方调控措施的放松、央行的放水，都只是对实体经济作用，一切为了稳定，包括对房产市场。

3月18日，经济日报发表文章《楼市要崩了？小心别被忽悠了》，指出疫情可能导致各城市供需出现短期改变，但不会改变长期供需趋势。短期看，房企、房地产行业暂时出现线下销售停滞、现金流下滑、债务集中到期、复工缓慢等困难，但为了应对影响，从央行到各地方紧急出手，不论是放水还是放宽预售条件、缓解房企拿地投资压力等，出台各项措施维稳楼市，为企业解困。

长期看，我国城镇化率仍有较大提升空间。国家统计局发布的2019年国民经济和社会发展统计公报显示，2019年年末全国大陆总人口140005万人，其中城镇常住人口84843万人，占总人口比重为60.6%。与发达国家普遍75%以上的城镇化率相比，我国还有15%的发展空间。这意味着，我国仍有约2亿城镇人口增量，这些都是潜在购房需求。

总之，有房住不炒的执行，因城施策的补位，稳房价、稳地价、稳预期的目标引领，房地产市场不会出现大起大落，更不会从一个极端走向另一个极端。

2020年，伴随着房地产行业集中度提升，阵营与阵营的竞争和分化将进一步升级。新一轮周期下，房企间的规模竞争将转向以产品、运营和服务为主的综合实力竞争。

眼下，企业应该把资金安全放置于首位，抓回款、促销售是不变的任务。尤其是过去几年，那些规模快速增长的，库存量也剧增，一季度的资金链紧张会显得更加迫切，以客户为中心的同时，尽快回笼资金、去库存是今年要努力做的事。