房价评估是二手房交易的重要环节 房价高低受哪些因素影响

二手房市场中，同地段的房价良莠不齐，在此基础上，二手房交易不得不采取房价评估。那么，二手房房价评估何时进行?房价评估会受到哪些因素的影响?房屋评估在房产交易中占据着重要的地位，如果房屋评估做不好，售房者就无法将房屋卖出个好价钱，造成卖高了购房者不同意，卖低了售房者不愿意的情形。准确合理的二手房价格对双方都很重要，所以房价评估更有必要。接下来，就随我一起来了解下相关知识吧!

二手房房价评估何时进行

一、五种情况需进行二手房价格评估

1、二手房价过低。当涉及到交易费时，买卖当事人为了少缴税费，向房管部门申报成交价时少报的情况，房管部门如果认为该价格低于房产价值，双方又不愿意调整，就委托专业评估机构对二手房进行评估，以评估价作为缴税依据。

2、买卖双方需求。为确保公平交易，买卖双方委托相关机构评估，作为交易价的参考。一般而言，买卖双方能自行确定交易价，如果有一方对二手房价把握不准，对当地二手房市场不了解，又不相信中介机构的评估，也要委托有资格的评估机构进行评估，然后参考评估价确定易价。

3、申请抵押贷款时。买卖双方向银行申贷时，由于将房屋作担保，购房者为了少付首付而多报二手房交易价，所以银行为确定价值需对房产进行估价。有些人为了顺利的贷款，证实其房产价值，确定可能获得的贷款额，会提前委托评估机构对房产价值评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求进行评估。

4、发生房产纠纷时要进行评估。例如：买卖合同签订后，一方以价高或过低为由发生纠纷，一方或双方可委托专业机构对房产进行评估，为协议、仲裁、诉讼等方式提供参考依据。

5、进行房产保险时需房产评估。房产保险评估，分房产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

房价评估会受到哪些因素的影响

一、地段与交通

1、地段及交通对房价的影响

在有限的空间里，黄金地段资源稀缺，谁拥有就可享有便捷的交通资源、成熟的配套资源。一般情况下，市中心的二手房与郊区二手房价产生好几百甚至上千元/平的落差。另外，交通对房价的影响不容忽视，上班族趋向于购买交通便利的房屋，原因是出行便捷，但交通便捷之地未必房价高，评估此类房产应综合考虑。

2、相同地段二手房与商品房价格的对比

房龄在五年以上，与同楼层、朝向、面积住房相比，由于房型及环境存在一定差距，一般在1000元/平左右;房龄在五年以内，与同类商品房相比，在房型及小区环境上并不落后，有时，五年内的二手房具有装修时尚、社区成熟等优势，价格与商品房差距不大。

二、环境与周遍

1、居住环境及物业管理

良好的生态环境成为项目的卖点，因此环境反映了房价。同样，二手房价的评估因环境而上下浮动，对二手房而言，小区内有“山、水、花、草”，能提高居住的舒适度，房价自然略高，相反，房屋周边有降低居住质量的设施，在房价上会大打折扣。

2、商业配套、社区配套

房产周边分布着商场、卖场及商业版块，社区配套中的菜场、银行、医院、餐饮店等齐全，房产变现能力增强，其房价不言而喻。

三、楼层与年代

楼层与房龄是评估的两大因素。在同幢屋内，由于楼层的差异，每平米价格相差50～300元不等。房屋竣工后进入折旧期，按理论折旧率，混合一等房屋折旧期限是50年，每年折旧率以2%递减。

四、朝向与装修

1、房型对房价的影响

按居室数量分一室、两室和三室等，被称为房型。房型合理性直接影响房价的评判。在同地段，且建筑面积相同，厅的大小对价格也有影响。如：客厅开间在3.9米以上，面积在20-30平米，适宜室内活动，房价相应高些。明厨明厕的房型比暗厨暗厕更有利于室内流通，价格也占优势。

2、朝向对房价的影响

房屋朝向对房价有影响。大多人喜好“坐北朝南”，在同幢、同层次的房屋，由于朝向不同，其建筑面积价格相差50-200元/平米左右。

3、装修质量对房屋的影响

建筑质量、完好程度、内部设施、内部装修对价格的影响不明显，但能使房屋出售速度提升。装修好、交通便捷的房屋，出售速度比同样条件但装修差的房屋快。对屋内部装修，投入属于房屋成本，尤其是新装修，房屋的装修价格可酌情考虑，对于5年以上的老房装修，成本则可忽略不计。

五、供求与规划

由于房产的特殊商性产生的影响。例如：开发周期长，少则1-2年，多则3-5年，且关系到土地资源，所以供应量短期内难增加，二手房在位置及社区等因素上，都有可选择性，在符合市场需求的情况下，房价会飙升。因此，在评估房价时，除关注上述条件外，还应考虑供求关系对房价的影响。

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