菏泽取消限售政策：市场下行、去化压力大下政府的试探性尝试

诸葛找房

2018年12月18日下午，山东省菏泽市住建局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，文件在对棚户区改造工作提出要求的同时，明确提出取消新购住房限制转让措施以及降低市区商品房预售资金监管额度。而根据此前2017年11月6日，菏泽市人民政府办公室发布《菏泽市关于进一步加强房地产市场调控工作的通知菏政办发〔2017〕42号》内容：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。时隔一年，菏泽市对于房地产调控政策松绑，成为全国首个取消限售的城市。

据菏泽市政府在2018年12月19日下午发布的《菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》称：有不少准备购买存量房住房的市民尤其是棚改补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。同时为了防止商品住房价格出现大的波动，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

菏泽取消限售政策是在经济下行，市场观望情绪渐浓、需求萎靡的情况下，地方政府因城施策采取的试探性放松政策。但考虑到限售对市场的影响不大，取消限售能给予市场一定的信心，但对需求提振有限。降低市区商品房预售资金监管额度差异化的监管额度，将有利于房企特别是龙头房企的发展。

本文将围绕着：1.为何是菏泽取消限售；2.为何取消限售两个问题来进行探讨。

一、为何是菏泽取消限售

1.二手房挂牌成交低迷，市场下行趋势明显

限售政策是本轮调控中的重要特点之一，而山东省则是限售重点调控的省份，据不完全统计从2017年至2018年，山东省17城有济南、青岛、威海、东营、滨州、德州、聊城、菏泽、临沂九个城市进行了限售政策。菏泽是早期进行调控的城市之一，而政策持续时间越长，影响越久。

从当前菏泽的新房市场和二手房市场来看，市场均处于下行趋势。从诸葛找房中心监测的菏泽近一年二手住宅挂牌价来看，2017年11月实施限售政策后二手住宅挂牌价连续两个月微跌，此后受春节假期迎来返乡置业高潮及其他原因影响，菏泽二手住宅挂牌价格不断攀升。2018年7月份以来受731政治局会议中“遏制房价上涨”的表态之后，房价上涨预期逐渐打破，以及棚改货币化安置改革政策等的影响价格持续下跌，二手住宅价格近三个月价格低位徘徊，市场下行趋势明显，观望情绪渐浓。

图表1: 菏泽近一年二手住宅挂牌价

2. 前期棚改的大力推进，去库存基本完成，库存基本面发生变化

菏泽市在过去三年间对棚改项目大力推进，棚改规模连续两年位居全国设区市首位。与其他山东省内限售城市的棚改完成情况相比，菏泽市的棚改完成情况远远领先，是第二名青岛的三倍之多。据菏泽政府公开数据统计，2015年菏泽市完成棚改20960户，2016年完成62066户，2017年菏泽全市棚户区改造项目133个，开工计划涉及182287户（套）。过去三年，菏泽累计实施棚户区改造项目309个，完成征收27.4万户、4135万平方米。特别是2016年以来，全市完成征收25.3万户、3910万平方米；安置房基本建成11.4万套、在建12.7万套，货币补偿5.4万套。棚改的高歌猛进，带动了大量的需求入市，去库存基本完成，库存基本面发生变化。

图表2: 2017年山东省各限售城市棚改完成情况（户）

3. 近两年土地成交量激增，市场下行状态下未来去化压力大

近两年菏泽政府大量推地，土地成交量激增。住宅用地的成交宗数以及成交的规划面积连年上涨，据统计2017年菏泽住宅用地成交243亿，成交规划建筑面积2358万平方米，2018年截止到目前土地成交额达到了444亿之多，成交的规划建筑面积4074万平方米。预计未来两年有70万套左右的商品房入市。

从新房销售面积与土地成交规划建筑面积对比也可以看出，2015年、2016年土地的总规划建筑面积略高于新房的成交面积，供需相对来说比较平衡，2017年以来大量的土地入市成交，土地供应过多，去化周期将变长。前一轮的去库存提前透支了部分市场需求，叠加棚改货币化安置的改革，未来去化压力较大。

图表3: 菏泽住宅用地成交情况

图表4:菏泽新房销售面积与土地成交规划建筑面积情况

4. 公共财政收支缺口大，对房地产较为依赖

图表5:菏泽公共财政收入&支出情况

从近三年菏泽政府的公共财政收入及支出来看，地方财政的收支缺口近一步扩大，尤其是在2017年收支缺口达到了323.01亿元，政府赤字严重，财政压力较大。而从菏泽的土地收入相对于财政收入的比例来看，土地收入相对于财政收入的比例连年上升，2017年土地收入相对于财政收入的比例达到了146%。从菏泽历年来的土地成交额情况来看，2016年以来土地成交额连年增长，2017年以来成交额激增，2018年截止到现在，土地成交额已经达到了444.38亿元，预计今年土地收入相对于财政收入的比例进一步提高，政府对房地产依赖愈加严重。

图表6: 土地收入相对于财政收入比例

图表7: 菏泽土地成交额情况

二、为何取消限售

1．限售对市场影响较小，提振市场信心

实施限售政策的目的主要在于防止资本在楼市中投机，快进快出，导致楼市起伏不稳，进而影响整体市场的稳定发展。限售实际对市场的影响并不大，尤其是在三四线城市。从菏泽近一年的二手挂牌价也可以看出，2017年11月限售政策出来后，挂牌价只在此后的两个月小幅微跌。菏泽市的取消限售政策并不使房地产市场产生大的波动，取消限售有地方政府因城制策采取的试探性放松政策因素在里面。

从另一方面来看，市场下行趋势显现，未来去化压力较大下，取消限售有利于提振市场信心，减少看空情绪。但考虑到限售政策更偏向于供给端政策，因而预计对需求提振有限。

2.助力棚改，拉动城市经济建设

在全市积极打造突破菏泽，鲁西崛起的浓厚氛围下，菏泽市政府充分发挥政策引领激励作用，提高政策针对性、实效性、可操作性，释放了一系列关于财税、金融、土地、人才等政策红利。如创新财税支持政策、完善金融支持政策、健全土地支持政策以及人才引进政策等。取消限售政策的举动也是政府希望通过取消限售，提高开发投资的积极性，从而促进房地产市场的发展，拉动经济建设的需要。

菏泽取消限售制度是首例地方调控放松政策。但从全国的调控市场来看，预计未来中央的调控政策会继续维持稳定，房住不炒基调不会改变，一二线城市仍会坚持较严的调控环境，三四线下行压力下会有一些对冲政策。