新房市场2018年12月报：年末新房市场成交活跃，不同层级城市成交端出现分化

诸葛找房

2018年12月，百城房价走势平稳，价格下跌城市数量增加，三四线城市房价涨幅明显回落。年末新建商品房成交面积回升，各等级城市均有上涨，重点城市市场表现活跃。随着调控的不断深入，不同层级城市成交端出现分化。由于一线城市出台调控政策的时间最早，随着政策边际效应出现下降，需求也有所释放，年末一线城市成交面积同比上涨明显。二线城市告别了此前一房难求的过热市场，逐步趋于稳定。众多三四线城市纷纷出台调控政策，并伴随着棚改货币化安置的收紧，市场降温明显。

1.1百城房价走势平稳，价格下跌城市数量增加

2018年12月，百城住宅均价14678元/㎡，环比微涨0.25%，其中36个城市出现新房价格下跌，数量持续增加。今年以来，百城均价涨幅明显收窄，整体价格趋于稳定。2018年最后一个月，房企冲击业绩，打折促销，叠加政策压力持续影响，房价调整势头将进一步延续。

数据来源：Wind；整理：诸葛找房

1.2热点城市价格平稳波动，部分城市成交结构影响均价

从十大热点城市房价变化情况来看，2018年12月，各城市住宅价格环比涨跌幅较小，房价保持稳定的发展态势不变。部分城市房价环比上涨，主要由于2018年末部分热点城市在新房项目预售中，对价格的审核有所放松，一批高价项目得以放行，这些城市的新房交易均价也被拉升。从同比变化来看，二线热点城市如重庆、杭州、成都等城市价格上涨幅度较大，主要受人才新政、2018上半年热点二线楼市火爆等因素的影响。

数据来源：Wind；整理：诸葛找房

1.3各等级城市房价上涨呈现周期性轮动，17、18年领涨的三四线城市房价涨幅明显回落

从各级城市来看，2015-2016年各线城市房价环比涨幅均较大，一线城市领涨，从2016年二季度开始,二线城市价格涨幅逐渐超过一线城市。进入2017年一二线城市房价上涨势头得到有效遏制，三四线城市涨幅最大。2018年各线城市涨幅较去年同期均收窄，三四线城市涨幅回落最明显。具体来看，一线城市在调控持续高压下价格趋稳,1-12月环比平均涨幅0.03%，在各线城市中涨幅最小。二线代表城市1-12 月房价环比平均涨幅0.57%，其中，厦门、济南、兰州等地出现价格回调。三四线代表城市1-12月房价环比平均涨幅0.7%，在各线城市中涨幅最高，但从全年来看涨幅已经出现明显回落。

数据来源：Wind；整理：诸葛找房

2.1年末新建商品房成交面积回升，各等级城市均有上涨

2018年12月30个重点城市商品房成交面积同比上涨6.4%，环比上涨14.3%，同环比双双上涨。这一方面与年底开发商冲刺业绩加大推盘与促销力度有关，另一方面也与管控放松有关，年末部分城市预售证审批与网签备案均有不同程度的放松，如北上广12月供应量都回升至100万㎡以上的高位。分城市等级来看，各等级城市销售面积均有不同程度上涨。其中，一线城市涨幅最为明显，环比上涨61.20%，同比上涨19.58%。

数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房

2.2重点城市市场表现活跃，供求量普遍上涨

12月，十大重点城市市场表现活跃，除深圳、杭州、成都、青岛供应面积出现回调，其他六城供应面积环比均上涨，一线城市中北京、上海、广州新增供应面积大幅上涨，从而带动成交面积上扬。广州12月成交面积更是大幅上涨164%。二线重点城市成交亦表现亮眼，除南京、青岛成交面积环比回落，其他城市成交面积均上涨。

数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房

2.3调控政策出台的时序和力度不同，不同层级城市成交端出现分化

2015-2016年两年时间各等级城市均处于上涨态势，2017年随着调控的不断深化，市场形势发生较大变化，一、二线城市处于下跌态势，三四线城市仅小幅上涨。进入2018年，一线城市调控并未放松市场较之前更加稳定，由于一线城市出台调控政策的时间最早，随着政策边际效应出现下降，需求也有所释放，年末一线城市成交面积同比上涨明显。二线城市告别了此前一房难求的过热市场，逐步趋于稳定。众多三四线城市纷纷出台调控政策，并伴随着棚改货币化安置的收紧，市场降温明显。

30城样本为：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。

3.1 整体库存面积持续下降，热点二线城市库存与去化周期较短

库存方面，据统计局数据，2018年末商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米，比上年末减少6510万平方米。总体来看，待售面积依然呈现下滑态势，跌幅不断收窄，也说明去库存的动力正在逐渐减弱。部分城市去化周期降至12个月以下，三线、四线库存继续减少，当前房地产去库存任务初步完成。

分城市看，年底热点一二线城市持续放量，随着供应面积的增长，成交周期有所拉长。其中热点二线城市如南京、重庆、杭州、西安库存去化周期较短，而一线城市中北京、深圳去化周期较长，市场库存量较大。